나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51847 [1] 전라남도 광양시 광영동 258-3 광영그린파크 109동 3층309호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 「가야초등학교」북측 인근에 위치한 광영그린파크 제109동 제3층 제309호로 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제109동 제3층 제309호로서,
외 벽: 콘크리트 위 페인팅마감 등,
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형 완경사지로서 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51847 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 광영동 258-3 광영그린파크 109동 3층309호

용도: 연립주택

감정가: 20,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 1993년

1.3. 면적 정보

토지면적: 89.42㎡ (약 27.05평)

토지지분: 89.42072958888245㎡ (약 27.05평)

건물면적: 48.08㎡ (약 14.54평)

건물지분: 48.075㎡ (약 14.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 재매각

특수물건정보: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 「가야초등학교」 북측 인근에 위치한 광영그린파크 109동 3층309호입니다. 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 8필 일단의 부정형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기 현황

말소기준권리는 2014년 10월 31일 접수된 장성신용협동조합의 근저당권(채권액 26,000,000원)입니다.

등기부등본 요약:

* 소유권이전 (김기도, 2014-10-24)

* 근저당권 (장성신용협동조합, 2014-10-31, 26,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (김용우외 1명, 2025-07-21, 상속)

* 임의경매 (장성신용협동조합, 2025-07-30, 23,125,514원) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 인수 및 소멸 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금액이 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 26,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (광영그린파크 및 유사 물건)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '광영그린파크' 내 유사 면적의 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 23일 거래: 전용면적 48.075㎡, 1층, 22,500,000원 (약 468,000원/㎡)

* 2025년 3월 20일 거래: 전용면적 59.725㎡, 2층, 24,000,000원 (약 402,000원/㎡)

본건의 감정가는 20,000,000원이며, 전용면적 48.08㎡를 기준으로 할 때, 최근 유사 면적 거래가 22,500,000원과 비교 시, 감정가는 시장가보다 다소 낮게 책정되었음을 알 수 있습니다. 면적이 큰 매물의 평단가가 낮은 점을 감안하더라도, 현재 시장 가격은 감정가를 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 위치한 연립주택입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 일반적인 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 가야초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활편의시설: 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 경매에서 유찰되었거나 취하/취소 등 다른 이유로 다시 진행됨을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 잠재적인 문제 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

등기부 외 물건명세서상 미납 관리비 332,480원(2025.05.05 현황조사일 기준)이 확인됩니다. 이 금액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

임대 관계가 불명확하여, 예상치 못한 점유자나 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 주변 혐오시설 가능성

검색 결과, 광양 황금지구 인근에서 쓰레기 처리 시설, 폐기물 매립장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치에 대한 주민들의 반발이 지속적으로 제기되고 있습니다. 본건 물건지(광영동 258-3)가 해당 갈등 지역과 인접해 있는지, 또는 향후 혐오시설로 인한 영향을 받을 가능성이 있는지에 대한 추가적인 주변 지역 조사 및 지리적 위치 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 본건과의 직접적인 연관성을 판단하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건 광영그린파크 연립주택은 가야초등학교 인근에 위치한 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 연립주택으로서 적정 면적을 보유하고 있으며, 최근 동일 단지 내 유사 면적의 거래 가격이 감정가를 상회하는 점은 긍정적입니다. 그러나 '재매각'이라는 점, 미납 관리비 존재, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 특히 주변 지역에서 혐오시설 관련 갈등이 보도되고 있어, 해당 물건과의 지리적 관계 및 영향 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 동일 단지 내 유사 면적 매물의 시세 상승 추세

* 감정가 대비 시장가가 높은 점을 고려한 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(22,500,000원)와 감정가(20,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 21,000,000원 ~ 23,000,000원 수준으로 판단됩니다. '재매각' 건임을 감안하여 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있으나, 시장 가격대를 고려하면 적정 입찰가는 21,500,000원에서 22,500,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 21,500,000원으로 제안합니다. 이 금액은 감정가보다 높지만, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.