나이스옥션 법원경매 목포 2025타경463 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1214호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '전라남도청' 남측 인근에 위치하는 도휘에드가9차오피스텔 제12층 제1214호로서, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 중 제12층 제1214호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일붙임
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 10미터 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

임차권자 겸 경매신청채권자가 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경463 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층1214호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 68,000,000원

* 토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

* 건물면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OO (등기부상 이정상)

* 건축년도: 2019년

2. 입지조건

* 주위환경: 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 왕복 4차로 아스팔트 도로, 남측 및 동측으로 약 10미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 도시계획: 중심상업지역, 남악신도시 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 31일 접수된 이정상의 강제경매 개시결정 (갑4)입니다.

* 선순위 임차권 (이정상):

* 을구 1번 순위로 등기된 주택임차권이며, 2019년 12월 31일 전입 및 확정되었습니다.

* 임차보증금은 80,000,000원이나, 배당받지 못한 잔액 55,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이정상은 채권자로도 등재되어 있어, 복합적인 권리 분석이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 (박은서):

* 2025년 1월 10일 전입, 2025년 1월 13일 확정되었습니다.

* 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위로 대항력이 있으며, 배당받지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 채권총액: 등기부상 총 채권액은 80,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 위치: 전라남도청이 인근에 위치한 중심상업지구에 자리 잡고 있어, 풍부한 배후수요와 높은 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 주변: 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물: 도휘에드가9차오피스텔은 2019년에 준공되었으며, 철근콘크리트 구조의 지상 16층 건물 중 12층에 위치합니다.

* 내부: 오피스텔 용도로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 바닥 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 면적: 전용면적은 29.8861㎡ (약 9.04평)이며, 공시상 건물면적은 23.35㎡ (약 7.06평)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 임차인 이정상의 보증금 80,000,000원 중 배당 후에도 남는 55,000,000원은 매수인이 반드시 인수해야 합니다.

* 추가 인수 가능성: 임차인 박은서 또한 대항력이 있어, 배당 결과에 따라 보증금 25,000,000원을 인수하게 될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 다른 문제가 있었을 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인 이정상의 보증금 55,000,000원을 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다.

* 이정상이 경매 신청 채권자로서의 지위도 가지고 있어, 배당 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

* 임차인 박은서의 보증금 25,000,000원 역시 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있어, 잠재적인 총 인수 금액이 커질 수 있습니다.

* 재매각 물건이라는 점을 감안하여, 권리관계 및 현장 조사를 매우 신중하게 진행해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 전라남도청 인근 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 인수해야 하는 임차보증금 규모를 고려했을 때, 현재 감정가가 투자 매력도가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 68,000,000원

* 최근 실거래가 (전용 29.8861㎡ 기준):

* 2026년 4월: 8,800만원

* 2026년 6월: 9,500만원

* 2025년 7월: 7,500만원

* 평균 시세: 약 8,600만원

* 인수되는 임차보증금:

* 임차인 이정상의 잔액: 55,000,000원 (필수 인수)

* 임차인 박은서의 보증금: 25,000,000원 (배당 여부에 따라 인수 가능)

* 총 투자액 = 입찰가 + 인수 보증금

* 매수인이 실제 부담하는 총 금액이 시세(약 8,600만원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 임차인 이정상의 잔액 55,000,000원만을 인수한다고 가정하면, 총 투자액이 8,600만원이 되기 위한 입찰가는 최대 31,000,000원입니다.

* 임차인 박은서의 보증금 25,000,000원까지 인수하게 된다면, 총 인수 보증금은 80,000,000원이 되어, 입찰가는 최대 6,000,000원으로 낮아져야 합니다.

* 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 35,000,000원으로 제시합니다.

* 이 경우, 총 투자액은 85,000,000원 ~ 90,000,000원 수준이 됩니다.

* ※주의: 임차인 박은서의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.