나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4884 [1] 광주광역시 광산구 월계동 879-4 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 광산구 월계동 소재 ""첨단지구대"" 남동측 인근에 위치한
'첨단 더리안' 제3층 제304호로 주변은 상업용 및 숙박시설 등이 혼재한 주상혼용지대로서
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 3층 304호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임, 미장스톤, 복합판넬 마감
내벽 : 벽지, 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 세로 장방형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역,
국가산업단지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4884 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 879-4, 3층 304호 (첨단 더리안)

용도: 도시형생활주택

감정가: 63,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6.34㎡ (약 1.92평)

건물 면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

본 물건은 도시형생활주택으로, 제공된 건축물표제부상 전용면적은 19.41㎡ (약 5.87평)으로 확인됩니다. 분양면적에 대한 별도 정보는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동에 소재하며, '첨단지구대' 남동측 인근에 위치한 '첨단 더리안' 건물 제3층 제304호입니다.

주변은 상업용 및 숙박시설 등이 혼재된 주상혼용지대이며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소 기준 권리는 광주광역시의 압류(2018-08-23)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(이예담)이 존재합니다.

이 임차인의 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 60,000,000원

3.3. 주요 권리 내역

* 을1 (주택임차권, 이예담): 인수 (2019.04.18 등기). 보증금 60,000,000원, 전입 2018.03.13, 확정 2018.03.12.

* 갑5 (압류, 광주광역시): 말소기준권리.

* 갑20 (강제경매, 이예담): 말소.

* 등기부채권 총액: 243,000,000원

3.4. 임차인 현황

* * 고왕기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-08. 대항력 없음. (주의: 보증금 및 차임이 0원으로 미상으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다.)

* * 이예담: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-03-13, 확정일자 2018-03-12. 대항력 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 광주광역시 광산구 월계동 일대는 상업용 및 숙박시설이 혼재된 주상혼용지대로서, 첨단지구 개발에 따른 배후수요와 산업단지 근로자 유입으로 인한 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

인근에 롯데마트, CGV, 병원, 각종 상업 시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 유사 물건 시세

주변 유사 도시형생활주택 및 소형 주거 시설의 시세는 대체로 70,000,000원에서 80,000,000원 범위로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 63,000,000원으로, 시장 가격 대비 고려할 부분이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 304호입니다.

마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 석재붙임, 미장스톤, 복합판넬 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 새시 구조입니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 쇼핑: 롯데마트, 스타필드 (차량 이동 거리)

* 교통: 차량 접근 용이, 중로 접함. 추후 광주도시철도 2호선 쌍암역 및 첨단역 개통 예정 (더블역세권 기대)

* 공공시설: 정부광주지방합동청사, 국세청 등

* 의료: 첨단병원 등

* 문화: CGV, 메가박스, 쌍암공원, 광주예술의거리 등

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 악취, 소음, 유해 시설 등 통상적인 혐오시설로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

다만, 자원회수시설과 같은 시설이 주민 설명회 등을 통해 긍정적으로 인식 전환되고 있으며, 광산구 지역에서도 관련 논의가 진행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 60,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이예담의 존재입니다.

이 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않으면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 도시형생활주택 특성

일반 아파트와는 다른 법규 및 관리 체계가 적용될 수 있으며, 관련 규제나 관리 방안에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 복합 용도 지역

상업용, 숙박시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역에 위치하므로, 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단지구 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 60,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

도시형생활주택이라는 점과 복합 용도 지역 내 위치, 그리고 인수해야 하는 임차인의 보증금을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 첨단지구의 지속적인 개발과 첨단3지구 조성, 반도체 산업 유치 등 지역 발전 잠재력이 높습니다.

* 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 수익 창출이 기대됩니다.

* 향후 지하철 2호선 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 63,000,000원이며, 현재 유사한 물건의 시장 시세는 약 70,000,000원에서 80,000,000원 범위로 파악됩니다.

매수인이 인수해야 하는 보증금이 60,000,000원임을 감안할 때, 본 건의 순수 투자 가치(에퀴티)는 시장 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다.

시장 시세 상단인 80,000,000원을 기준으로 하더라도, 순수 투자 가치는 약 20,000,000원 (80,000,000원 - 60,000,000원)으로 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 인수 보증금(60,000,000원)을 제외한 순수 투자 가치를 고려하여 설정해야 하며, 낙찰 후 추가 비용 및 예상 수익률을 감안하여 결정해야 합니다.

따라서, 순수 투자 가치 및 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위로 제안합니다.

본 입찰가 범위에서 낙찰 시, 총 실투자금(입찰가 + 인수 보증금)은 75,000,000원 ~ 85,000,000원이 되어 시장 시세를 고려한 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.