나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30347 [1] 전북특별자치도 고창군 부안면 수앙리 500-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 부안면 수앙리 소재 ""신촌마을"" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을주변으로 농경지가 주를 이루는지역임.

교통상황

본건은 현황 인접 토지를 통하여 농경계의 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 유사 사다리형의 완경사지로서, 조사일 현재 토지임야임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 현황은 서측으로 관습상 농로를 통해 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지""와 같이 분묘지에 소재했던 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지적도상 맹지이나 현황은 서측으로 관습상 농로를 통해 접근하며 현재 토지임야임
2. 예전 분묘지(감정평가서 및 현황조사서 사진참조)에 소재했던 제시외 수목은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30347 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 부안면 수앙리 500-15

용도: 임야

토지 면적: 750.00㎡ (약 226.87평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 13,500,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 고창군 부안면 소재 신촌마을 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 마을 주변으로 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

현황 인접 토지를 통하여 농경계 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건은 유사 사다리형의 완경사지로서, 조사일 현재 토지 임야 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상으로는 맹지이나, 현황은 서측으로 관습상 농로를 통해 접근 가능합니다.

2.5. 지역 특성

본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 7월 31일 접수된 현대카드주식회사의 강제경매(22,297,533원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

과거 소유권 이전은 매매, 협의분할에 의한 상속, 증여 등으로 이루어졌으며, 현재 현대카드주식회사의 강제경매로 본 경매가 진행 중입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석보다는 지역 내 농업 활동 및 향후 토지 이용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 주변에 마을이 있으나 상업 시설이나 대규모 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

지역 내 대중교통 이용이 가능한 버스 승강장이 인근에 위치하고 있어 기본적인 교통 편의는 제공됩니다. 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 주변 마을이나 인근 지역의 생활 기반 시설 이용이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 상 분묘기지권이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약을 받을 수 있습니다. 분묘기지권은 타인 토지에 설치된 분묘를 유지·관리하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 권리로, 등기 없이도 성립하며 토지 소유권이 변경되어도 소멸하지 않는 특성이 있습니다. 이는 토지 소유자의 권리를 영구적으로 제한할 수 있는 중대한 권리입니다.

* 맹지: 지적도상 도로와 접하지 않는 맹지이나, 현황상 서측 관습상 농로를 통해 접근이 가능합니다. 그러나 이는 법적 도로가 아니므로 건축 등 토지 이용 시 어려움이 발생할 수 있으며, 통행로 확보를 위한 별도의 법적 절차나 토지 소유자와의 합의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 제시외 수목 제외: 감정평가 및 현황 조사 시 존재했던 제시외 수목은 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 수목을 취득할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 고창군 부안면의 농경지 인근에 위치한 임야로, 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점과 분묘기지권의 존재는 토지 이용에 있어 상당한 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 현황상 농로를 통한 접근은 가능하나, 법적인 도로 확보 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 생산관리지역, 준보전산지 등으로 개발에 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 면적에 비해 감정가가 낮게 책정되어 있어, 리스크 요인들을 고려한 후 저가 매수 시 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 농업 활용 가능성: 주변이 농경지로 둘러싸여 있어 농업적 목적으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 맹지 해소 시 가치 상승: 관습상 농로 외에 법적인 도로 확보가 이루어진다면 토지 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,500,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 상기 기재된 분묘기지권, 맹지, 토지이용 제한 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 통상적으로 맹지 및 분묘기지권이 있는 토지는 낮은 경쟁률을 보일 수 있으나, 이러한 리스크를 극복할 수 있는 방안을 가진 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 입찰가는 감정가의 60% ~ 90% 수준에서 경쟁 상황을 보며 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.