나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21173 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 17층 1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 17층1703호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21173 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 17층 1703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 317,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) (전용면적)

* 건축년도: 2022년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 채권자)

* 건축물 정보:

* 총 세대수: 294세대

* 동수: 4동

* 최고층: 27층 (단지 전체)

* 본건 층수: 17층

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 사용승인일: 2022년 09월 29일

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태:

동측으로 대로, 서측과 북측, 남측으로는 각각 소로에 접해 있으며, 주로 동측으로 출입합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2022년 10월 18일자 우리은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 15일

* 확정일자: 2023년 11월 13일

* 배당신고일자: 2024년 10월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을3) 등기가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 말소 예정입니다.

* 총 권리 분석 요약:

본건은 소유권 보존 등기 이후 여러 권리(근저당, 주택임차권, 근저당, 가압류, 강제경매)가 설정되었으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 등기부채권 총액은 3,244,691,256원입니다.

1.3. 상권분석

* 주요 시설:

단지 북측 인근에 "한국농업기술진흥원"이 위치하며, 주거지역 내 근린생활시설이 분포합니다.

* 상업 편의시설:

대규모 상업시설(마트, 백화점 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

현장 주변 반경 1km 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 9월 준공된 신축 단지입니다. 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다.

* 주거 편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차:

총 384대의 주차가 가능하며, 이 중 지하 주차는 364대, 지상 주차는 20대입니다. 세대당 약 1.3대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 환경은 양호한 편입니다.

* 관리사무소 연락처: 063-842-0709

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제약:

본건 토지는 대로3류(폭35m-30m) 및 소로3류(폭8m미만)와 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 등 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 관리비 및 임대관계:

임대 관계는 미상으로, 명도 시 점유자 파악 및 미납 관리비 정산 여부를 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 32억 원을 초과하여, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 후순위 권리들은 모두 소멸 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 단지 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 익산시 송학동 지역의 주거 환경을 고려할 때, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 상의 제약과 높은 채권 총액 등은 투자 결정 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 실거주 적합성: 양호한 입지 조건과 단지 내 생활 편의시설.

* 경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 대비 최근 실거래가 현저히 낮아 저가 매수 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 2026년 6월 및 7월 실거래가는 84.95㎡ 면적 기준 230,000,000원에서 255,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다. 본건은 17층으로, 최근 실거래가 평균(약 240,000,000원) 대비 층수 이점을 고려했을 때 250,000,000원에서 270,000,000원 선에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 317,000,000원으로, 최근 시세보다 약 60,000,000원 이상 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가:

인수해야 할 보증금이 없는 점, 그리고 최근 실거래가 추이를 고려하여 입찰가를 산정합니다. 현재 시점의 시세와 물건의 장점을 종합적으로 고려했을 때, 250,000,000원에서 270,000,000원 범위에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.