나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21166 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 아파트 중 21층 2102로서
외벽 : 몰타르위 페인트 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고, 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 주로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경21166 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 21층2102호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 송학크레지움캐슬

건물 전유 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 총 면적 (공급 면적): 제공된 데이터에서 특정 호실의 정확한 공급 면적은 확인되지 않으나, 일반적으로 전용 면적보다 넓게 책정됩니다. (참고: 전용률 73.25%)

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 22층 아파트 중 21층

사용승인일: 2022년 9월 29일 (비교적 신축)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 건은 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 단독 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 25미터 도로와 접하고 있으며, 북측 약 10미터, 서측 및 남측 약 7-8미터 도로와도 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 동측 도로를 통해 주로 출입합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 대로3류(폭 25M~30M), 소로2류(폭 8M~10M), 소로3류(폭 8M 미만) 도로와 접하거나 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육 시설: 이리송학초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (직접적인 초등학교 배정 정보는 별도 확인 필요)

* 의료 시설: 익산병원(종합병원)이 차량 이동 거리에 위치하며, 익산제일병원 등 지역 내 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 편의 시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 또한, 주변에 상가, 마트, 음식점, 카페 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당(을1, 120,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-18, 120,000,000원) - 말소 기준 권리

* 주택임차권: 이차남 (2024-10-11, 253,000,000원) - 말소

* 근저당: 김영신 (2023-12-12, 200,000,000원) - 말소

* 압류: 북광주세무서장 (2024-12-16) - 말소

* 가압류: 근로복지공단 (2025-02-26, 14,000,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-31, 262,525,794원) - 진행 중 (본 경매 사건)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이차남 (이 )

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-24

* 확정일자: 2023-11-03

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약

모든 등기된 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 가압류)는 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매(주택도시보증공사)가 말소 기준 권리보다 늦은 순위이며, 임차인 이차남은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 인수할 권리 사항은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 주거 환경

본 아파트는 2022년 9월에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 총 4개 동, 294세대 규모로 이루어져 있으며, 세대당 주차 대수는 약 1.3대 (총 384대)로 신축 아파트의 편리함을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경의 다양성을 보여줍니다.

4.2. 시세 동향

최근 매매 사례를 종합해 보면, 2026년 6월~7월 기준으로 16층 235,000,000원, 14층 255,000,000원, 6층 230,000,000원의 거래가 있었습니다. 본 물건은 21층으로, 이러한 최근 시세보다 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 인근에 편의점, 마트, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 분포해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 학군

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 이리송학초등학교가 있어 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

임차인 이차남은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로 권리상의 큰 위험은 없습니다.

6.2. 토지 이용 계획

토지가 대로3류(폭 25M~30M) 및 소로3류(폭 8M 미만) 도로와 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축이나 재건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로 파악되나, 이미 등기된 임차인 정보가 확인되었고 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 송학크레지움캐슬 아파트 104동 21층으로, 신축급의 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 한국농업기술진흥원 인근에 위치하며, 아파트 단지와 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 학교 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석 상 인수할 권리 사항이 없어 안전하며, 임차인도 대항력이 없어 부담이 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 도로 저촉 부분이 있어 향후 개발 시 참고해야 할 사항입니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가(313,000,000원) 대비 시세가 다소 낮은 편이며, 특히 고층임을 감안할 때 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 하자 보수나 관리 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 안전한 권리 관계: 인수할 권리 및 보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 고층의 희소성: 21층으로 일조권 및 조망권이 우수하여 수요가 높을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 대비 최근 실거래가와 비교 시, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 6월~7월)에서 14층 물건이 255,000,000원에 거래되었음을 고려할 때, 본건은 21층으로 더 높은 가치를 가집니다. 층별 가치 상승률을 감안하면, 14층 대비 약 15~20%의 프리미엄을 적용할 수 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 예상 입찰가는 대략 295,000,000원입니다. 이는 감정가 313,000,000원보다 낮으면서도 최근 실거래가 대비 고층 프리미엄을 반영한 보수적인 추정치입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경매 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.