나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21177 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 503호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 사건번호: 군산지원 2025타경21177 (1)

5. 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층 503호

6. 물건종별: 아파트

7. 감정가: 308,000,000원

8. 경매구분: 부동산강제경매

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 건물 정보

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4. 건축물명: 송학크레지움캐슬

5. 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 503호

6. 전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

7. 사용승인일: 2022년 9월 29일

1.2. 토지 정보

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4. 토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

5. 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

2. 입지조건

2.

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4. 2.1. 주변 환경

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6.

7. * 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재합니다.

8. * 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

5.1. 교통 상황

2.

3.

4. * 본건까지 차량 출입이 가능하며, 단지 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

5. * 단지는 동측에 접한 도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

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4. 3.1. 등기부 요약

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7. * 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022년 10월 18일, 120,000,000원)

8. * 등기부채권 총액: 1,577,294,456원 (등기부상 모든 권리 합계)

9. * 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 확인)

6.1. 임차인 현황

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4. * 임차인: 김

5. * 보증금: 247,500,000원

6. * 차임: 0원

7. * 전입일자: 2022년 11월 10일

8. * 확정일자: 2023년 11월 06일

9. * 배당신고일자: 2024년 10월 08일

10. * 대항력: 없음

11. * 권리분석상 인수 보증금: 0원

7.1. 인수되는 권리

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4. * 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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4. 4.1. 주변 시설

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7. * 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

8. * 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

9.1. 혐오시설 유무

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4. * 주변 반경 내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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4. 5.1. 편의시설

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7. * 아파트 단지 내 편의시설 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

9.1. 교육시설

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4. * 익산서동초등학교, 익산지원중학교, 익산고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

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3.

4. * 최근 매매 사례(2026년 6월~7월)를 고려할 때, 본건 감정가(308,000,000원) 대비 거래 가격(23,000,000원 ~ 25,500,000원) 간 가격 차이가 존재합니다.

5. * 토지이용계획상 일부 도로와의 저촉 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 요소가 될 수 있습니다.

6. * 임차인 김 의 보증금 규모가 상당하나, 등기부상 대항력이 없어 매각으로 소멸 예정입니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

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4. * 본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5. * 단지 내외의 편의시설과 교통 여건이 무난하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

6. * 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리 관계는 명확하고 안전한 편입니다.

7. * 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리, 그리고 임차인 보증금 규모 등은 투자 결정 시 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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4. * 신축 아파트 (2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

5. * 말소되는 권리 관계로 명확하고 안전한 소유권 이전이 가능합니다.

6. * 아파트 단지 인근의 편의시설 및 도로망이 양호하여 생활 편의성이 좋습니다.

7. * 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점을 고려 시, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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4. * 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월, 4층~16층): 23,000만원 ~ 25,500만원

5. * 인수되는 보증금: 0원

6. * 본건 감정가: 30,800만원

7.

8. * 종합적인 시세, 권리관계, 감정가 대비 현재 시장 상황 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 최근 최고가 실거래가인 25,500만원을 상회하는 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9. * 예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.