나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31532 [1] 전북특별자치도 김제시 금구면 선암리 497 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 금구면 선암리 소재 ""영천마을""내에 소재하며
주위는 단독주택 농경지 임야등이 소재하는 산간 농촌지대입니다.

교통상황

본건 토지 동측으로 폭약2-3미터의 도로가 있으나, 차량진입이 불가하며, 간선도로가
다소 먼 거리에 소재하여 교통사정은 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 완경사이며 동측면과 서측면의 높이가 다르며, 동측일부는 농경지로
이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 폭 약2-3미터의 비포장 도로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 건물은 ""사진용지""에서와 같이 상당부분이 인접지번인 금구면 선암리 495번지,
498번지에 걸쳐 소재하고, 본건 토지상에 견사 및 계사가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다

물건 비고

1. 본건 토지와 이웃 토지(김제시 금구면 선암리 495번지, 498번지)에 걸쳐 소재하는 건물은 매각에서 제외
2. 본건 토지상에 소재하는 견사 및 계사는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31532 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 금구면 선암리 497

용도: 대지

토지면적: 417.00㎡ (약 126.14평)

감정가: 31,275,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈주식회사)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 김제시 금구면 선암리 소재 "영천마을" 내에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간 농촌지대입니다.

교통상황:

본건 토지 동측으로 폭 약 2-3미터의 도로가 있으나, 차량 진입이 불가하며, 간선도로가 다소 먼 거리에 소재하여 교통사정이 불편한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 토지 동측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 도로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

등기부요약:

* 갑1: 1994-08-09, 소유권이전, 온구석

* 갑2: 2021-07-12, 소유권이전(증여), 온정화

* 갑3: 2023-05-26, 가압류(현대캐피탈, 29,350,458원), 말소기준권리

* 갑4: 2025-08-01, 강제경매(현대캐피탈주식회사, 32,347,526원), 전주지방법원 2025타경31532

말소기준권리:

2023-05-26자 현대캐피탈 가압류 (갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. (임차인 정보 없음)

지상권개요:

본건 토지와 이웃 토지에 걸쳐 소재하는 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명.

특이사항:

법정지상권, 건물매각제외.

본건 토지와 이웃 토지(김제시 금구면 선암리 495번지, 498번지)에 걸쳐 소재하는 건물은 매각에서 제외됩니다.

본건 토지상에 소재하는 견사 및 계사는 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 산간 지대에 위치하여 일반적인 상권 형성은 어렵습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있으며, 차량 접근성 및 간선도로와의 거리가 멀어 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경:

"영천마을" 내에 위치한 산간 농촌 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

교통:

동측의 좁은 비포장 도로만 이용 가능하며 차량 진입이 어렵습니다. 대중교통 이용도 불편할 것으로 예상됩니다.

편의시설:

상세한 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설과의 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 불분명:

본건 토지와 인접 토지에 걸쳐 있는 건물로 인해 법정지상권 성립 가능성이 존재하며, 이는 토지 이용에 대한 불확실성을 야기할 수 있습니다. (단, 해당 건물은 매각 대상에서 제외됨)

건물 및 부속 시설 매각 제외:

토지만 매각 대상이며, 토지 상의 견사 및 계사는 매각에서 제외됩니다. 이는 토지의 활용 범위를 제한할 수 있습니다.

극히 제한적인 도로 접근성:

폭 2-3미터의 비포장 도로만 접하고 있어 차량 진입이 어렵고, 간선도로와의 접근성도 낮아 접근성에 대한 심각한 제약이 있습니다.

가축사육 제한 구역:

모든 축종에 대한 제한이 적용되므로, 축산업 관련 개발이나 이용은 불가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 금구면 선암리 소재의 대지로서, 감정가는 31,275,000원입니다. 산간 농촌 지역의 특성상 조용한 환경을 제공하지만, 매우 낮은 교통 접근성과 법정지상권 관련 불확실성, 토지상 일부 시설 매각 제외 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 토지 이용 계획상 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가:

토지 면적 및 주변 시세 대비 감정가가 저렴하게 책정되었을 가능성을 고려할 수 있습니다.

개인적인 활용 목적:

농촌 지역의 특성을 활용한 개인적인 주말 주택 부지, 텃밭 등으로 활용할 경우 가치가 있을 수 있습니다.

법정지상권 관련 명확화:

법정지상권 성립 여부 불분명 사항이 존재하나, 매각 제외되는 건물과의 관계를 명확히 파악하면 토지 자체의 가치를 온전히 평가하는 데 도움이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로 이 점은 고려하지 않아도 됩니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 극히 낮은 도로 접근성, 가축사육 제한 등 여러 제약 사항을 종합적으로 분석해야 합니다. 경매 시장에서의 일반적인 낙찰가율, 현장 조사 결과, 본건과 유사한 물건의 거래 사례 등을 추가적으로 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.