나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101741 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층1204호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 ""창진초등학교"" 남측 인근에 위치하는 르네시떼 1층
1204호로서, 부근은 대형마트, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해경전철 ""괘법르네시떼역""
및 근거리에 부산도시철도2호선 ""사상역"" 이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물내 1층 1204호로서,

외벽 : 복합판넬마감 등,
내벽 : 인테리어마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "" 판매시설"" 로, 조사시점현재 ""공실"" 임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로, 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환
경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지
및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101741 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 529-1 르네시떼 1층 1204호

용도: 판매시설

감정가: 34,000,000원

토지면적: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지 지분: 5.052㎡ (약 1.53평)

건물면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

건물 지분: 7.9067㎡ (약 2.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 창진초등학교 남측 인근에 위치한 르네시떼 1층 1204호입니다.

주위 환경으로는 대형마트, 각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산김해경전철 괘법르네시떼역 및 부산도시철도2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지의 형상은 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 현재 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 본건 남측으로 광대로, 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 시장(소매시장), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 1204호입니다.

외벽은 복합판넬마감 등, 내벽은 인테리어마감 등, 창호는 샷시창 구조입니다.

집합건축물대장상 용도는 판매시설이며, 조사 시점 현재 공실 상태입니다.

공동 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 구비되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 인수되는 권리

본건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

2.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2000년 02월 29일 접수된 한빛은행의 근저당권(을1)입니다.

2.3. 등기부현황

- 삼성물산주식회사 소유권 이전 (1999-05-19)

- 권상래 소유권 이전 (2000-02-29)

- 한빛은행 근저당권 70,600,000원 (2000-02-29, 말소기준권리)

- 부산광역시 압류 (2005-04-20, 말소)

- 에프더블유2506유동화전문 임의경매개시결정 32,842,587원 (2025-07-30, 말소)

등기부채권 총액은 70,600,000원입니다.

2.4. 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 1,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-06-19

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 1,000,000원은 인수되지 않습니다.

2.5. 권리분석 종합

인수되는 보증금은 없으며, 권리 관계는 비교적 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

3. 상권분석

3.1. 상가 특성

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 대표적인 복합 쇼핑몰인 르네시떼 상가 내에 위치합니다.

소형 면적(약 2.39평)으로 다양한 업종의 소매점, 서비스 업종 등에 적합할 수 있습니다.

3.2. 주변 상권

르네시떼 상가는 수많은 점포와 방문객으로 활기가 넘치는 상권입니다.

인근에 대형마트, 백화점, 각종 편의시설 및 금융기관이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

부산김해경전철 괘법르네시떼역과 부산지하철 2호선 사상역이 인접해 있어 교통의 요지로, 유동인구가 많아 상업 활동에 유리한 입지입니다.

3.3. 상권 발전 가능성

사상구는 지속적인 도시 개발과 교통망 확충으로 인해 상업적 가치가 꾸준히 상승하고 있는 지역입니다.

르네시떼 자체의 집객력과 주변 상권의 활성화가 시너지를 발휘할 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

4.1. 교통

부산김해경전철 괘법르네시떼역 도보 약 5분 거리, 부산지하철 2호선 사상역 도보 약 7분 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남측 광대로, 서측 중로, 북측 소로와 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

4.2. 편의시설

르네시떼 내외부에 다수의 상업시설, 대형마트, 식당가 등이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

병원, 은행 등 각종 생활 편의 시설 이용도 용이합니다.

4.3. 교육

창진초등학교가 남측 인근에 위치하고 있어, 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

다만, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용을 받습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공실 상태

본 물건은 조사 시점 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 수익 창출을 위한 노력이 필요합니다.

5.2. 토지이용 제한

본 건 토지는 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 준수가 필수적입니다.

5.3. 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 매각 과정에서 특이사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

부산 사상구 괘법동 르네시떼 상가 내 위치한 본 물건은 편리한 교통 및 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지 좋은 소형 상가입니다.

현재 공실 상태이나, 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 명도 및 즉시 활용이 가능합니다.

창진초등학교 인근에 위치하며, 상대/절대 보호구역에 해당합니다.

비행안전구역 지정은 향후 활용에 일부 제한이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

유동화 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

- 사상구 괘법동은 부산의 주요 교통 요지이자 상업 중심지로, 유동인구가 많아 상가로서의 가치가 높습니다.

- 르네시떼 상가는 이미 많은 고객을 확보하고 있는 쇼핑몰로, 업종 선택에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

- 약 2.39평의 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적으며, 소액 투자자에게 매력적입니다.

- 인수되는 권리가 없어 명도 후 즉시 임대 또는 사용이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

- 감정가: 34,000,000원

- 인수 보증금: 0원

본 건은 소형 상가이며 현재 공실 상태임을 고려하여, 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

- 예상 입찰가 범위: 23,800,000원 ~ 27,200,000원

상기 예상 입찰가는 잠정적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 주변 시세 조사, 권리 분석 등 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.