나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2652 [1] 부산광역시 사하구 당리동 327-38 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '당리초등학교' 북측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '당리역'이 소재는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 북동하향 완경사지대 내에 부지 조성한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-07-03), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-07-03)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외물건㉠, ㉡이 소재하나, 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 1층은 보증금 1억5천만원, 2억은 보증금 1억3천만원에 각각 전세로 임차하고 있는것으로 조사 되었습니다.

2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조표30831내 조표제30831호 벽돌조 슬래브지붕 2층건물(사용승인일: 1988.06.22.)로서,

·외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 등 마감,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 1층 및 2층에 제시외물건㉠~㉡이 소재하나, 구조, 규격 및 용도 등으로 보아 부합물 및 종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 1층은 보증금 1억5천만원, 2억은 보증금 1억3천만원에 각각 전세로 임차하고 있는것으로 조사 되었습니다.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2652 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 당리동 327-38

용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 501,012,960원

토지면적: 166.30㎡ (약 50.30평)

건물면적: 179.60㎡ (약 54.33평)

부속건축물 면적: 2.96㎡ (제시외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO (본건 경매 신청 채권자는 부산청과주식회사입니다.)

사용승인일: 1988년 6월 22일

건축구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 '당리초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 '당리역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 북동하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 약 8미터, 북측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 17일 접수된 부산청과주식회사의 근저당권입니다.

본건 등기부등본에 기재된 대부분의 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 2021년 12월 8일 접수된 안정원의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 이후에 등기되었으나, 등기부상 말소 여부가 명확히 기재되지 않아 경매 완료 후에도 말소되지 않을 가능성을 배제할 수 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 구성자

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 2월 15일

확정일자: 2019년 2월 15일

배당신고일자: 2025년 8월 11일

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인: 윤서우 (개명전: 윤태현)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

배당신고일자: 2025년 9월 25일

* 임차인: 임귀현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 2월 15일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

배당신고일자: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 별도 인수 가능성이 있습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 소유권이전청구권가등기의 말소 여부 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건 소재지는 부산 지하철 1호선 당리역을 중심으로 형성된 주거 및 근린생활시설 혼합 지역입니다.

역세권의 이점을 바탕으로 상주 인구와 유동 인구를 모두 확보하고 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 실제 단독주택으로 이용되고 있는 점은 향후 용도 변경이나 다가구주택 전환 등 추가적인 개발 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 당리초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

도시철도 1호선 당리역을 통한 시내 접근성이 뛰어나며, 다양한 버스 노선을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 편리합니다.

건물 내 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '구성자'의 존재입니다. 1억 5천만원의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 현황(단독주택)이 일치하지 않아, 향후 건축물 관련 행정 제재나 재산권 행사 제한의 소지가 있습니다.

건축 연도가 1988년으로 노후화가 상당하여, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

북측 진입 도로 폭이 약 3미터로 협소하여, 차량 통행이나 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

소유권이전청구권가등기(안정원, 2021.12.08.)가 말소기준권리 이후 등기되었음에도 말소 표시가 없어, 해당 권리가 소멸되지 않고 인수될 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 당리동의 역세권에 위치한 단독주택으로, 입지 조건은 양호하나 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물 용도 불일치, 건물 노후화 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 권리관계 및 현장 상태에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 이러한 위험 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부산 지하철 1호선 당리역과 인접한 역세권 입지로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설 용도가 있어, 단독주택 외 다가구주택, 상가주택 등 다양한 용도로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 시세 분석과 함께 리스크 요인을 감안한 적정 입찰가 산정을 통해 시세차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 501,012,960원

주변 시세 분석 결과, 최근 2026년 3월에 거래된 유사 연식의 다세대 주택(전용면적 약 72~74㎡)의 평균 시세는 약 19,500만원 ~ 20,000만원 수준으로, 이는 전용면적당 약 267,000원/㎡ ~ 270,000원/㎡에 해당합니다. 본건은 대지 면적 166.30㎡ (약 50.30평)를 가진 단독주택으로, 토지 가치 또한 중요하게 고려해야 합니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 1억 5천만원)의 존재, 건축물 용도 불일치, 건물의 노후화 등 여러 위험 요인을 감안할 때, 보수적인 투자 관점에서 접근해야 합니다.

경매 절차상 임차인 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 수 있다고 가정하더라도, 이러한 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 420,000,000원 수준으로 산정됩니다. 이는 감정가 대비 약 83.8% 수준이며, 본 금액을 최소 입찰가로 고려하여 실제 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 전략적으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.