나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5639 [1] 부산광역시 수영구 광안동 145-19 광안 3층3-3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ‘광안초등학교’ 서측 인근에 위치하는 구분
건물인 대신빌라<현칭> 3층 3-3호<303호: 현칭>, (통칭: 23.9평형, 남향)로서 본단지는
1개동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위
환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 시내버스 정류장 및 지하철역까지는 도보로 약 5분
정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 3층(신축/사용승인일자: 1991.01.12)으로서
외 벽 : 몰탈위 수성페인팅마감 및 적벽돌 붙임,
창 호 : 샷시창,
내 벽 : 벽지 등 미감
내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형 토지의 다세대주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치
못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타 : 본건은 공부상 광안, 3층 3-3호이나, 대신빌라. 3층 303호로 현지호칭
되고 있습니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면, 본건은 공부상 광안, 3층 3-3호이나 대신빌라, 3층 303호라 현지호칭되고 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5639 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

감정가: 260,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 145-19 (현지 명칭: 대신빌라 3층 303호)

용도: 다세대주택

토지 면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물 면적: 59.63㎡ (약 18.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ‘광안초등학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

시내버스 정류장 및 지하철역까지 도보로 약 5분 정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

소유권: 주상윤 (2009.11.12 매매)

말소기준권리: 김경래(채권자)의 강제경매 개시결정 (2025.07.30)

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

임차인: 김경래

보증금: 47,400,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2014-01-06

확정일자: 2013-12-30

대항력: 있음

본건의 채권자(김OO)와 임차인(김경래)이 동일인으로 추정됩니다. 임차인이 자신의 임차권(을7, 2025.04.17 접수)보다 늦은 시점(2025.07.30)에 본인이 직접 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

이 경우, 경매로 인한 배당으로 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성이 높아, 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인의 대항력은 있으나, 법원 배당 결과에 따라 인수 여부가 최종 결정됩니다. 현재 제공된 자료상으로는 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산 수영구 광안동의 주거지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

부산 광안초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변에 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

비교적 조용한 주택가에 위치하며, 아파트 및 단독주택이 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명칭 및 주소 차이

공부상 주소는 '광안, 3층 3-3호'이나, 현지에서는 '대신빌라, 3층 303호'로 불리고 있어 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

내부 마감재 등 상세한 상태는 이해관계인 부재로 인해 조사되지 못하였습니다. 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 임차인 권리 관련

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 채권자 겸 임차인으로 추정되며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법원 배당 결과에 따라 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

건축 연도(1991년)가 오래되었지만, 지역 특성상 주거지로서의 꾸준한 가치를 지니고 있습니다.

선순위 임차인의 존재는 주요 분석 포인트이나, 채권자 겸 임차인으로 보이고 배당으로 해결될 가능성이 높아 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

명칭 및 주소 차이, 내부 상태 미확인 등은 현장 조사를 통해 명확히 해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

부산 광안리의 주요 생활권에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

감정가 대비 최근 거래 사례를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수한 점은 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원입니다.

최근 유사 물건 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 17.38㎡, 3층, 250,000,000원

* 2026년 7월, 25.25㎡, 4층, 248,000,000원

* 2026년 7월, 21.45㎡, 2층, 263,000,000원

상기 거래 사례는 전용면적 기준이며, 본건의 건물 면적(59.63㎡)보다 작으므로 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

건축 연도(1991년)와 임차인 인수 보증금 부담이 없는 점, 그리고 감정가 및 유사 물건 거래가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 245,000,000원 ~ 255,000,000원

본 물건의 경우, 실거래가가 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 경향을 보이며, 임차인 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로 감정가 수준 또는 약간 상향된 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.