나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5630 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1398 엘지아파트 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 상당초등학교 서측 인근에 위치하는 엘지아파트 101동 3층 302호로서, 부근은 대단지 아파트단지로 형성되어 있는 해운대그린시티 지역으로서 각종 생활기반시설이 잘 갖추어져 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입 원활하며, 인근에 시내버스장류장 및 동해선 신해운대역, 지하철 장산역이 소재하여 대중교통사정은 대체로 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 3층 302호로서,
(사용승인일1996.10.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 개별난방설비(열병합 지역난방) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 평탄한 사다리 유사형의 토지로서, 아파트 단지의 부지임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

좌동 1398 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대림유치원,상당초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해운대자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 1398번지 소재 엘지아파트 101동 3층 302호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5630 (1)이며, 감정가는 690,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건물의 사용승인일은 1996년 10월 29일로, 건축된 지 약 29년이 경과되었습니다.

총 건물 면적은 134.94㎡ (약 40.82평)이며, 토지 지분 면적은 59.08㎡ (약 17.87평)입니다.

아파트 단지는 총 24개 동, 1848세대로 이루어져 있습니다.

부동산등기부등본 상 채권 총액은 762,500,000원입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건 정보가 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건이 소재한 부산광역시 해운대구 좌동은 해운대그린시티 지역으로, 대단지 아파트 단지가 형성되어 있으며 각종 생활기반시설이 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

상당초등학교 서측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 원활하고 단지 내 진입로 및 가로망 정비가 잘 되어 있습니다.

교통 상황으로는 인근에 시내버스 정류장과 함께 동해선 신해운대역, 지하철 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인근지와 대체로 평탄한 사다리 유사형으로 아파트 단지 부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 6월 2일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(을6)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

이후 접수된 주식회사 밀리언캐쉬대부 및 교보생명보험의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 이상규: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원. 2025년 4월 21일 전입 및 확정일자. 배당신고일자 2025년 10월 10일. 대항력 없음. (성명: 이 )

* 이주영: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 4월 21일 전입. 대항력 없음. (성명: 이 )

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 실제 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

해운대그린시티 지역 내 대규모 아파트 단지에 속해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

지하철 및 버스 등 대중교통 접근성이 우수하여 외부와의 연계성 또한 뛰어납니다.

1.4. 생활정보

본건은 엘지아파트 101동 3층 302호로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내에 위치합니다.

건물 내부 마감재 등에 대한 정보는 이해관계인 부재로 현장 조사 시 확인하지 못했습니다.

설비 내역으로는 급·배수 및 위생설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 개별난방(열병합 지역난방) 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차는 총 450대가 가능하며, 아파트의 최고층은 24층입니다.

1.5. 잠재적 리스크

제공된 건축물표제부 요약 JSON 정보에 따르면, 본 건물의 주요 용도가 '교육연구및복지시설' (유치원)으로 표기되어 있습니다. 이는 아파트라는 정보와 상이하여, 건물의 실제 용도 및 등기사항에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 만약 아파트가 아닌 다른 용도로 등재되어 있다면, 예상되는 가치와 이용 목적에 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

건물 내부 상태를 현장에서 직접 확인하지 못하여, 내외부 마감재, 설비 상태, 수리 필요 여부 등 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

'중복사건' 정보가 명시되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 과거에 있었을 가능성이 있으며, 이로 인한 복잡한 권리 관계나 절차상의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 선호도 높은 주거 지역에 위치하며, 편리한 교통 및 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 등기부상 인수할 권리가 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 그러나 건축물대장상 용도 불일치 및 미확인된 내부 상태, 중복사건 등 중요한 확인 사항이 남아 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

해운대그린시티라는 검증된 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

우수한 교통망과 생활 편의시설 접근성으로 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 재건축 또는 리모델링 시 추가적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

권리상 문제가 없어 명확한 명도를 통해 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 690,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 84.973㎡ (약 25.7평) 면적의 3층 매물이 2026년 6월 22일에 635,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 넓은 134.94㎡ (약 40.82평)의 건물 면적을 가지고 있으며, 같은 3층에 위치합니다.

하지만 건축물대장상 용도 불일치 및 내부 미확인 상태라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 요인들을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 650,000,000원에서 670,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 입찰 전 반드시 해당 리스크들에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.