나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5656 [1] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남구청 서측 인근, 부산중앙고등학교 남측에 근접 위치
한 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 8층 801호이며, 주위는 각급학교, 관공서, 아파트단지,
단독주택, 근린상가 및 임야로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 마을버스정류소가 근접 위치하고 시내버스정류소가 인근에, 지하철역이
근거리에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 801호로서,
·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별
난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로 남동하향 경사지에 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 20~25미터 간선도로, 북측으로 약 8미터의 포장도로로 차량 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2018-08-22), 지구단위계획구역(2024-05-
29), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-08-22)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-08-22)(접함),
가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교), 상대보호구역(
2016-07-06)(부산중앙고등학교), 상대보호구역(2017-01-03)(해연중학교), 상대보호구역(2018
-07-23)(롯데캐슬레전드유치원), 상대보호구역(2019-03-25)(연포초등학교), 절대보호구역(
2016-07-06)(부산구화학교), 절대보호구역(2016-07-06)(부산중앙고등학교), 절대보호구역(
2018-07-23)(롯데캐슬레전드유치원), 절대보호구역(연포초등학교), 정비구역(2018-08-22).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 복도식으로 지하주차장시설 되어있음.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5656 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

건물면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남구청 서측 인근, 부산중앙고등학교 남측에 근접 위치한 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 8층 801호입니다. 주위는 각급 학교, 관공서, 아파트 단지, 단독주택, 근린상가 및 임야로 이루어져 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 마을버스 정류소가 근접해 있고 시내버스 정류소가 인근에 위치하며 지하철역도 근거리에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

도로 상태: 남동측 및 북동측으로 20~25미터 간선도로, 북측으로 약 8미터의 포장도로와 접하여 차량 출입이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 부산구화학교, 부산중앙고등학교, 해연중학교, 연포초등학교 및 롯데캐슬레전드유치원 등 다수의 교육 시설과 관련된 보호구역이 설정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 박성욱) - 임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2021.12.24, 확정일자 2021.12.17. 본 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 압류 (수영세무서장, 2022-01-26) - 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

기타 권리: 소유권이전 3번 신탁등기말소, 소유권이전 (매매), 압류 (광산구) 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 이들은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸됩니다.

채권자 정보: 본 경매 사건의 채권자는 박OO이며, 임차인 박성욱이 강제경매를 신청한 것으로 보입니다(등기부상 권리자: 박성욱).

4. 상권분석

주변 시설: 단지 인근에 남구청을 비롯한 관공서, 각급 학교, 대규모 아파트 단지, 근린상가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

시세 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(39.7㎡)의 대연롯데캐슬레전드1단지 아파트가 2026년 7월 7일에 210,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 동일한 금액으로, 해당 면적대의 시세가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 대연롯데캐슬레전드

사용승인일: 2018년 02월 27일

단지 규모: 30개동, 총 3149세대

해당 동 정보 (102동): 총 15층 건물로, 본 건은 8층에 위치합니다.

주차 시설: 총 주차 대수는 3434대로, 지하 주차대수는 3416대, 지상 주차대수는 18대입니다. (아파트 정보에는 총 26대, 지하 66대로 표기되어 있으나, 건축물대장상 총 주차 대수는 3434대임)

기타 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 지하 전기차 충전기(75대) 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박성욱의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고 가능성: 공유자 중 우선매수 신고를 한 사람이 있을 경우, 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선매수권을 행사하여 해당 물건을 낙찰받을 수 있습니다.

전세사기 피해자 우선매수 신고 관련: 전세사기 피해자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 효력을 잃는다는 점이 고지되어 있습니다.

건물 내부 상태: 건물 구조 보고서에 따르면, 내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 인해 정확히 조사되지 못하였으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

주변 시설: 제공된 정보상으로 인근에 혐오시설이나 기피시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 대연롯데캐슬레전드 단지의 아파트로, 주변에 학교, 관공서, 편의시설이 잘 갖춰진 역세권 단지입니다. 2018년 준공된 신축급 아파트로 단지 규모도 상당합니다. 다만, 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박성욱의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매입 비용에 상당한 영향을 미치므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 남구청 인근으로 행정, 교육, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가가 유사 면적 기준 210,000,000원으로 형성되어 있어 시세 파악이 용이합니다.

대단지 브랜드 아파트: 대연롯데캐슬레전드는 지역 내 인지도가 높은 브랜드 아파트 단지입니다.

잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가격 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원이며, 유사 면적(39.7㎡)의 최근 실거래가 역시 210,000,000원으로 확인됩니다. 이에 따라 해당 물건의 시장 가치는 210,000,000원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 위 시장 가치를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 (감정가 및 유사 면적 실거래가 기준)

단, 본 건은 임차인 박성욱의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰가 210,000,000원에 보증금 200,000,000원을 더하면 총 매입 비용은 최소 410,000,000원이 될 수 있습니다. 이는 물건의 시장 가치를 초과하는 금액이므로, 입찰 시 보증금 인수 금액을 고려하여 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 공유자 우선매수 신고 가능성도 입찰 전략 수립 시 함께 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.