나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5653 [1] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대역역' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

공부상 2020.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 301호 외 8개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~9) 공히 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5653 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 3층 301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 15층 중 3층

감정가: 150,000,000원 (일억오천만원)

토지 면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

토지 지분: 3.9067935613361158㎡ (약 1.18평)

건물 면적: 31.55㎡ (약 9.54평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 구포새마을금고 (구OOOOOO)

총 등기부채권액: 800,000,000원

말소기준권리: 2021-04-06 접수된 구포새마을금고 근저당권

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 '대연역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역'이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물 구조: 2020년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 3층 301호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 마감 등 추정

* 창호: 샷시 창호

이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비 내역: 승강기 설비, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등이 되어 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비 등은 추정됩니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 공로에 접하여 차량의 진출입이 가능하며, 주차 시설이 확보되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(대연초등학교)이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 지상권 개요 - 공란)

임차인 현황:

* 임차인: 강 (강주호)

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-14

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 길 (길현우)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-04

* 확정일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 정보 없음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사이든건설 (2020-11-12)

* 소유권 이전: 김세훈 (2021-04-06)

* 근저당권 (말소기준권리): 구포새마을금고 (2021-04-06, 780,000,000원, 말소)

* 주택임차권: 길현우 (2026-03-05, 20,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 구포새마을금고 (2025-07-31, 657,211,070원, 말소)

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 남구 대연동의 대연역 역세권에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

대연역을 중심으로 형성된 상업 지역의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

부동산 매물 정보를 보면, 본 물건과 유사한 전용면적(약 30㎡)의 이든타워팰리스 오피스텔이 1억 6천만원에서 1억 8천만원 선에서 거래되고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 시설: 인근에 공동주택 단지들이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대연초등학교가 인근에 위치합니다.

인프라: 대연역 일대는 상업 활동이 활발한 지역으로, 다양한 편의시설, 식당, 상점 등을 이용할 수 있습니다. 대연역 인근 오피스텔의 임대 시세는 보증금 1,000만원 기준 월세 80만원에서 120만원 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 용도 및 현황: 공부상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황과 일치하는지 확인이 필요합니다. (제시외 면적은 0으로 특이사항 없음)

토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(대연초등학교) 등이 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 8억원에 달하여, 이는 감정가(1.5억원) 대비 매우 높은 수준으로, 경매 경쟁 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 명도: 두 명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로, 2020년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

입지, 교통, 주변 환경 면에서 양호한 조건을 갖추고 있으며, 권리 관계상 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 높은 채권 총액과 토지 이용 계획상의 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

임차인들의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

전반적으로 역세권 신축 오피스텔로서의 가치를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

대연역 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 인근으로 뛰어난 교통 편의성과 함께 역세권의 풍부한 편의시설 및 유동인구를 활용할 수 있습니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준 및 시설을 갖추고 있어 노후화에 대한 우려가 적습니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

주변 개발 호재: 대연동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

시세 대비 경쟁력: 현재 유사 면적대의 매물이 1.6억~1.8억 원에 거래되는 점을 고려할 때, 감정가 1.5억 원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 물건(전용면적 31.55㎡)의 매매가는 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 1억 5천만원으로, 이는 현 시세보다 낮은 수준입니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 하되 시장 상황 및 경매 참여자들의 경쟁 정도를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가 대비 110% 수준인 약 1억 6천 5백만원을 예상 입찰가 범위의 상단으로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최적의 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 시세 변동, 건물 상태, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.