나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5654 [1] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스 15층 1501호~1509호(9개호)로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (청근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호~1509호(9개호)로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5654 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 15층1501호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

* 건물면적: 31.55㎡ (약 9.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 주거용 오피스텔임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호입니다. 외벽은 대리석 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시 창으로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 전부 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급·배수 및 위생설비, 개별난방(도시가스), 기계식 주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 장방형의 평지로서 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 6m, 동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사이든건설 (2020-11-12)

* 소유권이전: 김세훈 (2021-01-25, 매매)

* 근저당권: 구포새마을금고 (2021-01-25, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 구포새마을금고 (2025-07-31, 653,964,630원)

* 등기부채권 총액: 780,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김나영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 590,000원

* 전입일자: 2024-02-29

* 확정일자: 2024-05-08

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 김나영은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 부산광역시 남구 대연동의 주상혼용지역에 위치하여 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 잠재적 상권: 지하철 2호선 대연역과 인접해 있어 역세권 수요를 흡수할 수 있으며, 주변 주거 단지 및 근린생활시설을 배후로 하는 상권 형성이 가능합니다. 건축물대장상 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있어 주거 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 롯데슈퍼 대연점 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 대연초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 도보로 통학 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 2호선 대연역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내외로의 이동이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당 이후 설정된 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김나영은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 일부 토지이용계획으로 인해 향후 건축 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '주거용 오피스텔'로 확인되었습니다. 이는 향후 세금 문제나 주택 관련 규제 적용 시 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 및 인근 대연초등학교 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 이든타워팰리스 15층 1501호 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거용으로 매우 적합한 물건입니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 투자자에게 매력적인 요소입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이는 향후 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대연역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 대연초등학교 및 각종 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 부담이 없는 권리 분석 결과로, 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거용 오피스텔의 수요: 주거 선호도가 높은 주거용 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 단지 환경: 이든타워팰리스는 현대적인 시설과 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 130,000,000원입니다.

현재 시세 분석 결과, 유사 면적(약 30-35㎡)의 이든타워팰리스 또는 인근 오피스텔의 매매가는 120,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 현재 시세 범위와 부합하는 것으로 판단됩니다. 인수할 권리 및 임차인의 보증금이 없어 추가 부담이 없다는 점, 대연역 초역세권에 위치하여 주거 선호도가 높다는 점을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준인 130,000,000원 내외로 예상됩니다.

다만, 경매 물건의 특성상 현장 분위기 및 입찰 참여자 수를 감안하여 128,000,000원 에서 135,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 결정하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.