나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경694 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 포디움동 3층3052호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대해수욕장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 해수욕장, 호텔 및 숙박시설, 업무시설, 위락시설, 아파트, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 ‘중동역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 3052호로서,

외벽: 로이복층접합유리마감 및 알루미늄복합판넬마감 등,
창호: 시스템창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

공동위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서, '주상복합시설(엘시티)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지(중동 1829외 2필지) 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약8~20미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1): 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 도로(중로 3-32)(접합), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(중로2-338)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.
■ 일련번호 2): 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.
■ 일련번호 3): 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(중로 3-32)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산동부지원 2025타경694 (1)

• 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 포디움동 3층3052호

• 용도: 근린상가

• 감정가: 1,100,000,000원

• 토지면적: 8.82㎡ (약 2.67평)

• 토지지분: 8.8233㎡ (약 2.67평)

• 건물면적: 44.40㎡ (약 13.43평)

• 건물지분: 44.3978㎡ (약 13.43평)

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 농OOOOOOOO

• 등기부채권 총액: 948,000,000원

1.1. 입지조건

• 위치: 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대해수욕장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 해수욕장, 호텔 및 숙박시설, 업무시설, 위락시설, 아파트, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

• 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 ‘중동역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 3052호로서, 외벽은 로이복층접합유리마감 및 알루미늄복합판넬마감 등이며, 창호는 시스템창호임.

• 이용상태: 근린생활시설임.

• 설비내역: 공동위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

• 토지 형상 및 이용상태: 인접필지와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서, '주상복합시설(엘시티)' 건부지로 이용 중임.

• 인접 도로상태: 본건 소재 토지(중동 1829외 2필지) 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 8~20미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

• 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로, 가축사육제한구역, 온천지구(해운대온천)임.

• 건축물 정보: 엘시티 포디움동은 지하 5층, 지상 6층으로 건축되었으며, 주 용도는 판매시설, 위락시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 구성되어 있음. 해당 물건은 3층에 위치함.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2024년 3월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (채권최고액 864,000,000원)임.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

• 임차인 현황:

* (주)케이에스메디고진희: 보증금 200,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2025-04-03, 대항력 없음.

* (주)더원케이앤케이권성중: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-05-19, 대항력 있음.

• 인수 보증금 합계: 0원.

• 특이사항: 대항력있는 임차인 (주)더원케이앤케이권성중이 존재함.

1.3. 상권분석

• 위치: 부산광역시 해운대구 중동, 해운대 해수욕장 동측 인근의 엘시티 단지 내에 위치함.

• 주변 환경: 해운대 해수욕장을 중심으로 호텔, 숙박시설, 위락시설, 업무시설, 쇼핑몰 등 상업 및 관광 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 매우 풍부함.

• 접근성: 부산도시철도 2호선 중동역이 인근에 위치하며, 차량 접근성도 양호하여 고객 방문에 용이함.

• 용도: 해당 물건은 일반상업지역에 속해 있으며, 엘시티 포디움동의 주요 용도가 판매시설, 근린생활시설 등으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동에 적합함.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 해운대 해수욕장, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

• 교통: 지하철 중동역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수함.

• 주변 환경: 대한민국 대표 관광지인 해운대 해수욕장 인근으로 쾌적하고 고급스러운 환경을 제공함. 일반적으로 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인: (주)더원케이앤케이권성중이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 0원이지만 월세(1,000,000원)는 존재함. 명도 과정에서 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있음.

• 높은 감정가: 11억 원의 감정가는 높은 편으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 낙찰가가 결정될 것임.

• 공실 위험: 상가 물건의 특성상 경기 변동, 주변 상권 변화, 임대료 수준 등에 따라 공실 발생 가능성이 상존함.

• 명도 저항: 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 부산을 대표하는 관광지인 해운대 해수욕장 인근, 최고급 주상복합시설인 엘시티 내에 위치한 근린상가임.

• 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 상업적 가치를 지니고 있음.

• 다만, 대항력 있는 임차인과 높은 감정가 등은 신중한 접근과 철저한 사전 조사를 필요로 함.

1.7. 투자 포인트

• 최고의 입지: 해운대 해수욕장 초인접, 엘시티 단지 내 핵심 상권

• 풍부한 수요: 연중 지속되는 관광객 및 지역 거주민 수요

• 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등 다양한 업종에 대한 잠재력

• 미래 가치: 해운대 지역의 지속적인 개발 및 관광 산업 성장으로 인한 장기적인 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 1,100,000,000원

• 인수 보증금: 0원

• 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

• 따라서, 낙찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 아래와 같은 사항들을 추가로 고려하여 결정해야 합니다.

* 해당 물건의 실제 임대 가치 및 예상 수익률 분석.

* 주변 유사 상가의 최근 거래 사례 및 시세 조사.

* 명도에 소요될 것으로 예상되는 시간 및 비용 산정.

* 전반적인 부동산 시장 동향 및 경매 시장 분위기.

• 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사를 통해 상세한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.