나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경666 [1] 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 산286-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 소재 '서산마을' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 자연림, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 시외곽지역으로서 교통사정은 불편한 편임.
기호(2) : 본건까지 차량출입이 가능하며, 시외곽지역으로서 교통사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 완경사지대내 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 본건 토지 기호(2) 통해 접근이 가능함.
기호(2) : 본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,2) 지상에 제시외 건물이 소재하나, 제시외 건물의 구조, 현상 등으로 보아 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 별로 영향은 없는 것으로 판단되어 토지는 이에 구애없이 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각제외. 임야이나 현황 전으로 이용중.
농지취득자격증 필요 없으나 원상회복명령 가능성 있음(대상지의 위법행위에 대하여 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 의거 고발조치되었으며 시정완료될 때까지 매년 시정명령 대상으로 원상회복명령 가능성 있음. (25.9.26.자 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경666 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO (자료상 동부산농업협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 산286-7

용도: 임야 (현황: 전)

토지면적: 10,375.00㎡ (약 3,138.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 4,877.30㎡ (매각 제외 대상)

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 1,625,735,000원

매각대상: 토지매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 매각제외.

임야이나 현황 전으로 이용중.

농지취득자격증은 필요 없으나, 개발제한구역 위반 행위에 대한 고발 조치로 인해 원상회복명령 가능성이 있음 (25.9.26.자 사실조회회신).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 소재 '서산마을' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 농경지, 자연림, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하나 시외곽 지역으로 교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(2) 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호(2) 토지는 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04), 개발제한구역, 공익용산지, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (2008-09-18)

토지 등기부상 채권 총액: 1,020,000,000원

등기사항 요약:

* 갑1: 소유권 이전 (안희덕, 1994-02-24, 증여)

* 을1: 근저당 (동부산농업협동조합, 516,000,000원, 2008-09-18, 말소기준)

* 을2: 지상권 설정 (동부산농업협동조합, 말소)

* 을3: 근저당 (동부산농업협동조합, 372,000,000원, 2011-07-28, 말소)

* 을4: 근저당 (동부산농업협동조합, 132,000,000원, 2021-06-24, 말소)

* 갑2: 임의경매 (동부산농업협동조합, 527,618,832원, 2025-08-01, 말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. 상기 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 보증금

0원.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

3.5. 권리분석 요약

권리관계가 매우 깔끔한 물건입니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금 또한 없습니다. 임차인 최영수 씨는 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 부산 외곽의 농경지, 자연림, 농가주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 상업 시설이 발달한 지역은 아니며, 전원적인 농촌 및 자연 환경을 이루고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 따라서 상업적인 가치보다는 토지 자체의 활용 및 개발 잠재력에 초점을 맞추어야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통 접근성

본건이 위치한 지역은 시외곽 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 접근성이 다소 낮을 수 있습니다. 대중교통 이용 역시 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 필수적일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발제한구역 및 각종 규제

본 토지는 개발제한구역, 자연녹지지역, 상수원보호구역 등에 속해 있어 건축 및 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

6.2. 원상회복명령 가능성

주의사항에 명시된 바와 같이, 과거 개발제한구역 위반 행위로 인해 고발 조치된 이력이 있어 원상회복명령 가능성이 있습니다. 이는 상당한 금전적 부담이나 행정적 절차를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. (25.9.26.자 사실조회회신)

6.3. 토지 현황 이용

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 이는 실제 이용과 공부상 지목의 불일치로, 향후 이용에 참고해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 존재

토지 위에 4,877.30㎡ 규모의 제시외 건물이 존재하나, 해당 건물은 매각 대상에서 제외되며 토지 가치 평가에도 영향을 미치지 않는 것으로 판단되었습니다. 다만, 건물 소유주와의 관계 및 향후 처리 방안은 별도로 검토가 필요합니다.

6.5. 맹지 (일부 토지)

기호(1) 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 접근성에 문제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 철마면 웅천리에 위치한 임야로, 감정가는 약 16.2억 원입니다. 총 토지 면적은 10,375㎡(약 3,138평)에 달합니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리나 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 그러나 개발제한구역, 상수원보호구역 등 각종 개발 규제가 많고, 과거 위법행위로 인한 원상회복명령 가능성은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 시외곽 지역으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 낮은 점도 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수나 명도에 대한 부담이 없습니다.

* 넓은 면적의 토지로서, 향후 토지 이용 규제 완화 시 또는 현재 상태에서의 농업적 활용 등 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가는 감정가, 현재 시세, 물건의 현황, 잠재적 리스크(특히 원상회복명령 가능성), 토지 이용 규제, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 적정 입찰 비율을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.