나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5652 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 104동 35층3505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1] 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 각급 학교, 공원, 바다 등으로 형성되어
있음.

위치 및 주위환경

[기호 2] 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용문초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 각급 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 24층 건물인 엘지메트로시티 204동 내 19층 1902호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 41층 건물인 오륙도에스케이뷰아파트 104동 내
35층 3505호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 마감,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
도시가스설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 다각형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남하향 완경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경보호에 관한 법률>
절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016
-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5652 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 104동 35층 3505호

용도: 아파트

감정가: 596,000,000원

토지면적: 55.09㎡ (약 16.66평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 123.31㎡ (약 37.30평) (49평형, 공급면적 약 165㎡ 해당 추정)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 또는 '용문초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 단지내 상가, 각급 학교, 공원, 바다 등으로 형성되어 있습니다.

특히, 탁월한 오륙도 조망이 가능할 것으로 보입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(오륙도초등학교, 오륙도중학교), 절대보호구역(오륙도초등학교, 오륙도중학교)에 해당합니다.

인접지에 해군기지가 위치하여 소음이나 보안 문제가 제기된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 4월 25일 접수된 수협은행 근저당권(을12)입니다.

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액 합계는 856,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김경일 (김 )

* 전입일자: 2014년 5월 7일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

본건에는 대항력이 있는 임차인 김 이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 속한 오륙도SK뷰 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 입지적 장점

대규모 아파트 단지로 형성된 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

아파트명: 오륙도SK VIEW

사용승인일: 2008년 10월 31일

총 동수/세대수: 15동 / 3,000세대

건물 구조: 철근콘크리트구조, 41층 건물 중 35층

설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 공동현관기, 도시가스 등 완비.

주차: 총 5,755대 (세대당 약 1.91대) - (단지 정보 기준)

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 오륙도초등학교, 용문초등학교, 오륙도중학교 등 인접

* 편의시설: 단지 내 상가, 공원, 바다 인접

* 특이사항: 아파트에서 부산 해군기지가 조망 가능하며, 이에 따른 보안 문제가 제기된 바 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간

단지 규모: 169,840㎡ (대지면적), 27.48% (건폐율), 298.51% (용적률)

설계 특징: 굿디자인 선정 측벽 디자인, 석재마감재 외관, 옥상 물결 조형물 등 고급스러운 외관 및 설계

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인(김 )이 존재하여 명도 협상이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 물건 특이사항

* 중복사건, 유동화물건: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 여러 부동산에 설정된 담보로, 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건축 및 환경 리스크

* 석면 논란: 과거 아파트 건설 부지에 석면 폐자재가 사용되었다는 주장이 제기된 바 있어, 잠재적인 환경 및 건강 문제에 대한 주의가 필요합니다.

* 해군기지 인접: 인접한 해군기지로 인해 소음이나 보안에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동의 오륙도SK VIEW 아파트 104동 3505호로, 뛰어난 오륙도 조망과 고급스러운 단지 설계, 잘 갖춰진 커뮤니티 시설을 갖춘 대단지 아파트입니다. 주변으로 학교, 공원, 바다 등 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 과거 석면 논란, 해군기지 인접 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 및 과거 제기되었던 환경 관련 이슈에 대한 충분한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 및 조망: 오륙도 앞바다를 조망할 수 있는 탁월한 입지와 고급스러운 외관은 높은 가치를 지닙니다.

* 잘 갖춰진 편의시설: 대규모 단지에 걸맞은 풍부한 커뮤니티 시설과 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 기대: 지역 개발 호재 및 해양 관광 자원과의 연계성을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 뛰어난 주거 환경으로 실거주 수요가 꾸준하며, 안정적인 임대 수익 기대도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 596,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월 기준):

* 84.96㎡ (약 25.7평) 20층: 440,000,000원

* 84.96㎡ (약 25.7평) 19층: 505,000,000원

* 174.107㎡ (약 52.7평) 13층: 650,000,000원

본건은 123.31㎡ (약 37.3평, 49평형 해당 추정)의 면적을 가진 35층 고층입니다. 유사 면적의 실거래가 데이터가 직접 제공되지 않았으나, 제공된 84.96㎡ (약 25.7평) 시세와 174.107㎡ (약 52.7평) 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이상일 가능성이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 과거 석면 논란, 해군기지 인접 등 여러 위험 요소를 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다.

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 530,000,000원 ~ 570,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 89% ~ 95% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.