나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5619 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 6층 607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도2호선 '장산역' 남서측 인근에 위치하는
신화하니엘타워 제6층 제607호로서, 부근은 공동주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이
형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 남동측 인근 해운대로에 일반, 급행 등 버스정류장 및
부산도시철도2호선 '장산역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상19층/지하5층건 내
제6층 제607호으로서(사용승인일: 2013.01.28),
외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 마감.
바 닥: 타일 등 마감.
창 호: 새시창구조임.

이용상태

오피스텔(주거용)임.

설비내역

개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이
160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중심상업용지임.

공부와의 차이

본건 일련번호 1 의 관련공부(집합건축물대장 등)상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황
주거용 오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

오피스텔(주거용)임.
전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 6층 607호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5619 (1)이며, 감정가는 73,000,000원입니다.

토지면적은 3.63㎡ (약 1.10평)이고, 건물면적은 24.27㎡ (약 7.34평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 곽OO입니다.

2. 입지조건

본건은 부산도시철도 2호선 '장산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근에는 공동주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 남동측 인근 해운대로에 버스정류장이 있고 장산역이 소재하여 교통 사정은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건에는 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 선순위전세권 등의 특이사항이 있습니다.

특히, 을구 6번 주택임차권(곽인영, 보증금 90,000,000원, 전입일자 2022.08.12, 확정일자 2022.07.27)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

이 임차권은 대항력이 있으며, 보증금 90,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

을구 5번 전세권(곽인영, 90,000,000원)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 192,270,271원입니다.

인수되는 보증금 합계는 90,000,000원입니다.

4. 상권분석

해운대구 좌동은 부산의 주요 상업 및 주거 지역으로, 장산역을 중심으로 발달한 상권이 형성되어 있습니다.

본건이 위치한 신화하니엘타워는 업무시설 및 제2종근린생활시설(사무소, 일반음식점) 등이 포함된 복합 건물로, 주변에 다수의 상가와 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 수요는 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 부산지하철 2호선 장산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다.

주변에 대형마트, 병원, 학교, 공원 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수한 편입니다.

차량 이용 시 해운대로를 통해 부산 시내 및 외곽으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 곽인영의 대항력 있는 임차권 90,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

감정가 73,000,000원보다 인수되는 보증금이 더 높기 때문에, 매수인은 이 보증금 차액을 자체적으로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

또한, '전세사기 피해자 우선매수신고' 관련 주의사항이 명시되어 있어, 해당 자격 요건 및 절차에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치하며 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 오피스텔이라는 장점이 있습니다.

그러나 90,000,000원의 대항력 있는 임차권 보증금을 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 시장 가격은 60,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 파악되나, 인수되는 보증금 90,000,000원을 고려하면 단순 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

따라서 본건은 인수되는 보증금 리스크를 충분히 감안하고, 향후 임대 또는 매각 시 임차 보증금 회수 가능성을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구 좌동 장산역 역세권 입지

* 오피스텔(주거용)로서의 활용 가능성

* 주변 편의시설 및 교통 접근성 우수

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 3월 80,000,000원, 2026년 6월 60,000,000원)와 감정가 73,000,000원을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 60,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 매수인에게 90,000,000원의 임차보증금이 인수되는 권리가 존재합니다.

따라서, 인수되는 보증금 90,000,000원을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 이를 회피하려면 최소 90,000,000원 이상으로 입찰해야 합니다.

잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 90,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 90,000,000원 이하로 입찰 시, 인수되는 보증금으로 인한 추가 부담이 발생합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.