나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5484 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1319 두산아파트 208동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재""신곡중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장등, 부산도시철도(장산역)이 소재하여, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 208동 18층 건 중 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감 등.
창호 : 샷시창호구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 되어있으며, 지역난방, 열병합에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지내 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남측으로 20미터 내외, 남서측으로 폭 약 12~15미터 내외, 북측 및 동측으로 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

좌동 1319 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5484 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1319 두산아파트 208동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 531,000,000원

토지면적: 37.41㎡ (약 11.32평)

토지지분: 37.412㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.9㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOO (동래농업협동조합)

아파트 단지명: 두산2차아파트

준공연도: 1996년 10월 29일

최고층: 24층, 최저층: 2층

세대수: 632세대

본건은 208동 2층 202호입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "신곡중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도(장산역)이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남측으로 20미터 내외, 남서측으로 폭 약 12~15미터 내외, 북측 및 동측으로 보행자 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구, 공동주택용지입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2013년 12월 30일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권(을11, 261,600,000원)입니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 안 *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-09-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 안 *은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 있으므로 인수 여부 및 배당 여부를 재확인해야 하며, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 715,200,000원

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 단지 주변으로 상가, 마트, 병원 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 장산역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 이용객은 단지 내 거주민 및 인근 학교 학생, 교직원, 지역 주민입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 각종 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 다수 소재합니다.

* 교육시설: 신곡중학교를 비롯하여 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 장산역 이용이 가능하며, 다양한 시내버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주거 환경이 쾌적합니다.

* 주변 시설: 본 건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 확인 필요: 제공된 건축물표제부 요약 정보에 따르면, 해당 건축물(두산유치원동)의 주 용도가 '교육연구시설(유치원)'으로 표기되어 있습니다. 그러나 본건은 '아파트'로 등기 및 이용 중인 것으로 기재되어 있어, 실제 건물 용도와 등기부상 용도 간의 불일치 가능성을 철저히 확인해야 합니다. 이는 향후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있습니다.

* 임차인 정보 확인: 안 * 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자가 존재하므로 인수 여부 또는 배당 관련하여 잠재적 분쟁의 소지가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 명도 저항: 경매 절차 특성상 기존 점유자(채무자/소유자 또는 임차인)와의 명도 과정에서 물리적, 시간적 저항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 양호합니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 현장 방문 및 관련 서류 열람을 통해 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 임차인 정보 및 건물 노후화 등도 입찰 전 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 내 역세권 아파트: 부산도시철도 장산역 이용 편리.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 학교, 병원 등 편의시설 밀집.

* 안정적인 주거 선호 지역: 해운대 신시가지 내 위치하여 주거 가치 높음.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 용이.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 59.94㎡ (약 18.13평) 면적의 경우, 2026년 5월 7일 10층이 41,000만원, 2026년 7월 9일 3층이 45,200만원에 거래되었습니다.

* 134.97㎡ (약 40.83평) 면적의 경우, 2026년 6월 13일 14층이 72,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 84.90㎡ (약 25.68평) 면적입니다. 59.94㎡ 면적의 거래가격을 바탕으로 평당 가격을 산출하면 약 226만원/평 ~ 249만원/평 수준입니다.

* 이 기준을 적용하여 84.90㎡(25.68평)의 시장가치를 추정하면 대략 58,000만원 ~ 64,000만원 범위로 예상됩니다.

* 본건의 감정가는 531,000,000원이며, 이는 최근 거래된 59.94㎡ 면적보다는 높고, 134.97㎡ 면적보다는 낮은 수준으로, 면적 대비 적정하게 산정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

감정가 531,000,000원을 기준으로, 시장의 수요와 경쟁 강도를 고려하여 입찰가를 산정합니다. 본건의 경우, 건축물 용도 불일치 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

최적 입찰가 범위: 490,000,000원 ~ 550,000,000원

(상기 범위는 시장 상황 및 물건의 리스크 요인(특히 건축물 용도)을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 결정하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.