나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5289 [1] 부산광역시 남구 용호동 480-2 미주아파트 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""예문여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하는 미주아파트 제8층 제801호로서, 본 건물은 총 1개동 157세대(아파트)로 구성되어 있으며, 본건 주변은 아파트단지 및 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 지붕 지하1층 지상19층 건물내 제8층 제801호로서,
(사용승인일:1999.03.29.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.(추정)
창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 및 남측으로 노폭 약 7미터, 북측으로 노폭 약 5미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(백운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(해맑은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(동명대학교(용호동캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(예문여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(예문여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

2026.05.11. 용호미주아파트 관리사무소로부터 2026.04.까지 공용부분에 대한 관리비 금 4,077,430원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 용호동 480-2번지에 위치한 미주아파트 8층 801호입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5289 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 243,000,000원 (2억 4,300만원)입니다.

토지 면적은 32.50㎡ (약 9.83평)이며, 건물 면적은 95.82㎡ (약 28.98평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 아파트의 사용승인일은 1999년 03월 29일로, 현재 약 27년 경과되었습니다.

아파트 단지는 총 1개동 157세대로 구성되어 있습니다.

총 주차 가능 대수는 121대입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "예문여자고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지와 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건입니다.

경매 신청 채권자는 한국주택금융공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 01월 31일 접수된 흥국생명보험주식회사의 근저당권(채권최고액 182,400,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채무 총액은 약 237,400,000원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 용호동 지역은 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 규모는 157세대로, 유사 규모의 아파트 단지와 주택들이 혼재된 지역입니다.

1999년 준공된 미주아파트는 연식이 다소 있는 편에 속합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 예문여자고등학교, 백운초등학교, 해맑은유치원, 동명대학교(용호동캠퍼스) 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

건축 구조는 철근콘크리트조이며, 본 건은 지상 19층 중 8층에 위치합니다.

건물에는 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

전용면적은 95.82㎡ (약 28.98평)이며, 추정 분양면적은 약 117.8㎡ (약 35.6평) 수준입니다.

총 주차 가능 대수는 121대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2026년 04월까지 미납된 공용부분 관리비가 4,077,430원에 달하며, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 부분은 명확한 확인 및 정산이 필요합니다.

건축 연도가 1999년으로 노후화가 진행됨에 따라 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

다만, 상당한 금액의 공용 관리비 미납액이 인수될 가능성이 있어 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 매각 이후 소멸될 채무가 많으나, 미납 관리비 부담은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

적절한 입찰가 산정을 통해 잠재적 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

경매를 통한 시세 차익의 기회를 얻을 수 있습니다.

주거 지역 내에서의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

인근에 다수의 교육 시설이 위치하여 학군 수요를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트 거래가 145,000,000원 ~ 199,000,000원 사이에 이루어졌습니다.

이러한 시세 분석과 약 2.33백만원/㎡의 평균 거래 단가를 적용할 경우, 본건(95.82㎡)의 시장 가치는 약 223,530,000원 내외로 추정됩니다.

여기에 잠재적 인수 비용인 미납 관리비 4,077,430원을 고려하면, 실질적인 취득 비용은 더 높아질 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 (2억 3천만원) 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.