나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22422 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 175-4 현대빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 ""부산광역시립시민도서관"" 남측 인근에 소재하는
현대빌라 1층 102호로서 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트및벽돌조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 102호로서,

외벽 : 타일마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

'공동주택(연립주택)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지내 택지조성한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 본건건물 3층이 등고하고, 북동측으로 폭 약 25
미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-02-07)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22422 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 초읍동 175-4 현대빌라 1층 102호

건물명: 초읍동 현대빌라

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 186,000,000원

건물구조: 철근콘크리트조, 스라브 지붕

건축연도: 1993년 5월 3일 (사용승인일)

총층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 1층)

토지면적: 68.81㎡ (약 20.81평)

건물면적: 83.70㎡ (약 25.32평)

토지 지분: 68.81㎡ (약 20.81평)

건물 지분: 83.7㎡ (약 25.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물대장상 대지면적: 328.1㎡ (약 99.25평)

건축물대장상 건축면적: 297.74㎡ (약 90.07평)

건축물대장상 연면적: 1183.46㎡ (약 357.99평)

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 부산광역시립시민도서관 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 남동하향 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 본건 건물 3층이 등고하고, 북동측으로 폭 약 25미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 01월 16일 접수된 한국주택금융공사 근저당 (을7) 입니다.

본 경매 사건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 을구의 근저당, 갑구의 가압류(부산신용보증재단, 신용보증기금, 우리금융캐피탈, 롯데카드) 및 임의경매개시결정(한국주택금융공사) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 인수되는 보증금이 있을 수 있으므로 현장 방문 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 3일 거래: 부산 연제구 초읍동 288-17 (초읍풍경인포레), 2018년식, 64.51㎡, 10층, 23,700만원 (약 367만원/㎡)

* 2026년 7월 27일 거래: 부산 부산진구 초읍동 529-115, 2013년식, 56.05㎡, 2층, 9,700만원 (약 173만원/㎡)

* 2026년 7월 6일 거래: 부산 부산진구 초읍동 225 (성지맨션), 1979년식, 43.6㎡, 1층, 9,000만원 (약 206만원/㎡)

본건(부산광역시 부산진구 초읍동 175-4 현대빌라 1층 102호)은 1993년식 건물로, 제공된 사례 중 성지맨션(1979년식)보다는 최신식이나 초읍풍경인포레(2018년식) 및 (529-115)(2013년식)보다는 연식이 오래되었습니다.

건물 면적(83.70㎡)은 비교적 넓은 편입니다.

감정가 186,000,000원 (약 222만원/㎡)은 연식과 면적을 고려했을 때, 비교적 최신식 건물의 최고가보다는 낮으나, 오래된 소형 평수보다는 높은 중간 수준으로 보입니다. 주변 시세와 비교 시 합리적인 감정가로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주요 편의시설로는 부산광역시립시민도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화생활을 누리기에 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변에는 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등을 철저히 조사해야 합니다. 미확인 시 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1993년에 건축되어 건물이 노후화될 가능성이 있으며, 이는 유지보수 비용 증가 및 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 준주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 용도 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 초읍동의 주거지역에 위치하며, 부산광역시립시민도서관이 인근에 있어 교육 및 문화 환경이 양호합니다.

권리 관계는 말소기준권리 하 모두 소멸되어 비교적 명확한 편입니다.

하지만 임대차 관계가 미상이라는 점은 가장 큰 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

건축 연식이 10년이 넘어가는 점을 감안할 때, 감정가는 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단되나, 투자 결정 시에는 임대차 문제 해결 여부와 향후 시세 변동 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 수월할 수 있습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 도서관 및 근린생활시설 인접으로 생활 편의성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 186,000,000원

주변 유사 물건 시세 및 본건의 감정가, 그리고 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로 파악되나, 실제 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 감안할 때, 희망 입찰가로 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위를 제시하며, 160,000,000원 내외의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 조사 결과를 반영하여 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.