나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22384 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 64-4 유진연립주택 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 ‘가야초등학교’ 북동측 인근에 위치하는
구분건물인 유진연립주택 2층 202호(통칭: 24.2평형, 남향)로서 본단지는 1개동으로 구성
되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 경부선철도 등으로 형성되어 주위환경은 보통
시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지는 도보로 약 10분
정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 2층(신축/사용승인일자: 1991.06.03)으로서
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 수성페인팅 마감,
창 호 : 샷시창,
내 벽 : 벽지 등 미감
내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다

설비내역

위생설비, 급배수설비, 가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 토지로서 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택<연립주택>
건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치
못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22384 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 64-4 유진연립주택 2층 202호

건물용도: 연립주택

감정평가액: 172,000,000원

토지면적: 46.36㎡ (약 14.03평)

토지지분: 46.36㎡ (약 14.03평)

건물면적: 65.64㎡ (약 19.85평)

건물지분: 65.64㎡ (약 19.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 2층

신축/사용승인일자: 1991년 06월 03일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 ‘가야초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 1개 동으로 구성된 유진연립주택 2층 202호입니다. 본 단지는 공동주택 및 단독주택, 경부선 철도 등이 혼재된 지역에 속하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지 도보로 약 10분 소요되는 등 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 인접 도로상태

서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 이전은 1991년 06월 28일 이수일 명의로 최초 등기되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(을5)은 2022년 11월 23일 주식회사 신우캐피탈대부에 설정된 60,000,000원입니다.

* 이후 주식회사 오케이대부캐피탈옥정(을6, 30,000,000원), 주식회사 강남캐피탈대부(을6-1, 30,000,000원), 주식회사 노모스파트너스대부(을5-2, 60,000,000원)의 근저당권 및 근저당권부 채권질권이 설정되었습니다.

* 부산진구(갑4, 세무2과 압류), 주식회사 신우캐피탈대부(갑5, 임의경매개시결정 51,313,339원), 경남신용보증재단(갑6, 7,235,552원 가압류), 부산진구(갑7, 교통행정 압류) 등의 압류 및 가압류가 등기되어 있습니다.

* 기록된 등기부 채권 총액은 97,235,552원입니다.

* 위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 등기부 기재상 말소 예정인 권리들이 다수 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 및 비고란에 상세 내용이 기재되어 있지 않아, 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임대차 관계 조사 시 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 자세한 임대 내역 조사가 이루어지지 않았습니다.

* 현재 파악된 인수 대상 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항 : 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었으나, 임대 내역에 대한 정확한 확인이 이루어지지 않았으므로, 경매 진행 시 임차인 현황에 대한 철저한 재확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다양한 시점 및 조건의 다세대 주택 거래 사례로, 본건 연립주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 거래된 '세모(101동)' (2000년식, 44.79㎡, 4층)의 거래액은 4,050만원입니다. 평당 약 300만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 '더휴인6차' (2017년식, 49.49㎡, 2층)의 거래액은 17,000만원입니다. 평당 약 1,133만원 수준으로, 신축 건물임을 감안해야 합니다.

* 2026년 7월 거래된 '삼정미래빌' (2004년식, 28.01㎡, 1층)의 거래액은 2,000만원입니다. 평당 약 235만원 수준으로, 매우 낮은 가격으로 거래되었습니다.

* 본건 연립주택의 감정가는 172,000,000원이며, 건물 면적 65.64㎡ (약 19.85평) 기준 평당 약 868만원 수준입니다.

* 제공된 시세 데이터가 상이하고 본건과 직접 비교하기 어려운 점을 감안할 때, 감정평가액을 주요 시세 지표로 활용할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설

가야초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 편의시설 및 주거환경

단독주택 및 공동주택 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능하며, 경부선 철도 인접으로 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 구조 및 설비

내진설계 여부는 확인되지 않았으나, 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브 지붕 3층 건물이며, 위생, 급배수, 가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

등기부상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 조사 과정에서 임대차 내역 확인이 어려웠던 점은 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 경매 당일 확인이 필수적입니다.

* 미소멸 권리 존재 가능성

등기부상 ‘지상권’이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용 및 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후도

1991년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산진구 가야동에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 권리 관계는 복잡한 편이나 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 확인되지 않은 임대차 관계 및 미소멸 권리인 지상권의 존재 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 제공된 주변 시세 정보가 불규칙하여 정확한 시장 가치 판단에 어려움이 있으나, 감정평가액을 기준으로 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산진구 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 입지를 가집니다.

* 도시 내 연립주택은 희소성이 있을 수 있으며, 재건축/리모델링 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 감정평가액은 172,000,000원입니다.

본건은 임대차 관계 불확실성 및 미소멸 권리(지상권) 존재 가능성 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 위험 요인을 고려할 때, 감정평가액 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원에서 165,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

1.10. 주변 환경 분석

* 혐오시설 조사

현장 조사 및 지도 정보 검색 결과, 본건(부산광역시 부산진구 가야동 64-4) 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 주거지 인근에 경부선 철도가 지나고 있어 일부 소음 발생 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.