나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3172 [1] 부산광역시 동구 범일동 825-7 두산위브포세이돈2 9층102-902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 ""부산진성공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선(범일역)과 2호선(문현역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물내 제9층 제102-902호로서,
(현황 '제102동 제9층 제902호')
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 인조석 타일 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 마감(추정),
창호: 하이새시 이중창의 구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화기설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 9차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 광로3류(폭 40m~50m)(2019-05-01)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 90m, 최고높이 125m)<건축법>, 역사문화환경보존지역(2015-11-11)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)(동천 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 동구 범일동 소재 "부산진성공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 범일역과 2호선 문현역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북서측으로 왕복 9차선 포장도로, 북동측으로 왕복 3차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2020년 7월 23일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을8)입니다.

3.2. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 586,450,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있습니다. 지상권의 구체적인 내용(존재 여부, 범위, 권리 관계 등)은 반드시 현장 조사 및 등기부 재확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 중요한 부담이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 이 은(는) 보증금 0원, 차임 0원으로 2024년 5월 30일 전입 신고하였으며, 대항력은 없습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없으나, 전입일자를 감안하여 명도 진행 시 관련 법률 검토가 필요합니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 정보

본 건은 부산광역시 동구 범일동 825-7번지에 위치한 두산위브포세이돈II 아파트 9층 102-902호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 47층 건물 내 해당 층에 위치합니다. 내부 마감은 벽지 마감(추정)이며, 창호는 하이새시 이중창 구조입니다.

4.2. 전용 면적 및 평형

건물면적은 127.05㎡ (약 38.44평)이며, 토지면적(토지지분)은 21.01㎡ (약 6.36평)입니다.

4.3. 이용 상태 및 설비

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 승강기, 옥내 소화, 화재 탐지 및 경보, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

4.4. 주차 시설

해당 아파트 단지는 총 690세대에 비해 주차 공간이 매우 부족한 편입니다. 지상 주차대수 8대, 지하 주차대수 17대로, 총 25대 수준으로 파악됩니다. (다만, 아파트 정보에 주차대수 합계가 0대로 표기된 점은 오류일 가능성이 높으며, 실제 확보 가능한 주차 공간은 추가 확인이 필요합니다.) 지하에는 전기차 충전기 27대가 설치되어 있습니다.

4.5. 주변 편의시설

인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범일역, 2호선 문현역이 위치하여 교통 이용이 편리합니다.

4.6. 건축물대장상 용도 확인

건축물표제부상 주 용도는 "제1종근린생활시설"로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 "아파트"로 확인됩니다. 이와 같은 용도 불일치 사유는 행정상의 오류인지, 실제 용도와 관련된 문제인지 추가적인 확인이 필요합니다. (다만, 전유부 정보상 아파트임이 명확하므로 큰 문제는 없을 가능성도 있습니다.)

5. 주변 환경 및 도시계획

5.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m), 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 90m, 최고높이 125m), 역사문화환경보존지역(3구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 도시계획 및 제한사항은 향후 건축 관련 계획 수립 시 고려되어야 합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(예: 대형 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 단지 인근에 공원이 위치해 있어 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 가능한 권리 (지상권)

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 등기되어 있습니다. 이 지상권의 존재, 범위, 내용에 따라 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 지상권 관련 사실 관계를 철저히 확인해야 합니다. 이 부분이 본 건의 가장 중요한 잠재적 리스크입니다.

6.2. 주차 공간 부족

총 690세대에 비해 확보된 주차 공간이 매우 적어, 입주 후 차량 보유 시 주차 관련 불편함이 상당할 것으로 예상됩니다.

6.3. 건축물대장상 용도 불일치

건축물대장상 주 용도와 실제 이용 용도가 불일치하는 점은 행정적으로 추후 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 정확한 사실 관계 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 부산 동구 범일동에 위치한 두산위브포세이돈II 아파트로서, 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 근저당, 가압류 등은 대부분 말소될 예정입니다. 또한, 인수할 보증금이 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 비교적 적습니다.

다만, 가장 큰 확인 사항은 매각으로 소멸되지 않는 "지상권"의 존재 여부입니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 주차 공간이 현저히 부족한 점과 건축물대장상 용도 불일치 문제도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 요건

부산도시철도 1호선 범일역과 2호선 문현역을 이용할 수 있는 더블 역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

8.2. 안정적인 권리 인수

경매로 인한 채무는 대부분 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다. (단, 지상권 확인 필수)

8.3. 시장 가치 상승 잠재력

범일동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 추진되고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.4. 시세 대비 경쟁력

최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정가 560,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 권리 관계를 명확히 확인한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(84.98~84.99㎡)의 아파트가 370,000,000원 ~ 411,000,000원에 거래되었고, 더 넓은 면적(150.59㎡)은 680,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(127.05㎡)과 9층의 층수를 고려할 때, 평당 약 1,440만원 ~ 1,600만원 수준으로 환산됩니다. 이를 바탕으로 산정된 본 건의 예상 시세는 약 583,800,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 560,000,000원이며, 인수할 보증금이 없고 대부분의 권리가 말소될 예정이라는 점에서 낙찰에 유리한 조건입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 중요한 위험 요인이므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 560,000,000원

(감정가 수준에서 보수적으로 접근하며, 지상권 등 인수 부담이 없을 경우 경쟁 상황에 따라 소폭 상향 조정 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.