나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21738 [1] 경상남도 고성군 회화면 봉동리 169-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 회화면 봉동리에 소재하는 '동촌마을회관'의 남서측 근거리에 위치
하며, 주위는 단독주택, 펜션, 골프장, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 전원 주택지대
임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본 건 토지는 신축 신고 후 토목공사가 진행되었으나 기준시점 현재 신축 신고 효력이 상실
된 상태의 토지로서,

① 기호 1): 남동측 하향 경사지세 내, 사다리형에 가까운 부정형의 잡종지 및 법면임.

② 기호 2): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 도로 및 법면임.

인접 도로상태

① 기호 1): 본 건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로(기호 2)에 연결되고 있음.

② 기호 2): 본 건이 노폭 약 3미터 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든
축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

② 기호 2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든
축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본 건 기호 1) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 신축 신고(현: 실효) 후 토목 공사 진행되
어 잡종지 및 법면 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 1) 토지는 2018년에 단독주택에 대한 신축 신고를 득한 후 일부 토목 공사가
진행되었으나, 2024년에 청문 절차를 거쳐 신축 신고가 취소된 것으로 확인됨. 본 평가에
서는 기준시점 현재의 현황을 기준으로 평가함.

2) 본 건 기호 1) 토지는 현황 잡종지 및 법면 상태인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가
함.

3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문
적인 지적 측량이 필요하다는 점 유의하시기를 바라고, 본 건 지상의 수목 및 구축물 등
은 토지 평가 시 고려하여 평가함.

물건 비고

일괄매각. [목록 1] 공부상 지목은 '임야'이나, 단독주택 신축 신고(현: 실효)를 득한 후 토목 공사 진행되어 잡종지 및 법면 상태인 것으로 감정서상 보고됨(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21738 (1)

소재지: 경상남도 고성군 회화면 봉동리 169-8

용도: 임야 (현황: 잡종지 및 법면 상태)

감정가: 172,521,000원

토지면적: 933.00㎡ (약 282평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창원진동농업협동조합

감정평가 기준일: 2025년 08월 14일

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 공부상 지목은 '임야'이나, 단독주택 신축 신고(현: 실효)를 득한 후 토목 공사가 진행되어 잡종지 및 법면 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 회화면 봉동리에 소재하는 '동촌마을회관'의 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 골프장, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 전원 주택지대임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본 건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 연결되어 있으며, 본 건 역시 해당 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권이전: 주식회사 하나컨설팅 (2016-12-27), 주식회사 행복개발 (2017-11-15)

* 근저당권: 진동농업협동조합 (2018-03-28, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 진동농업협동조합 (2018-03-28, 말소)

* 임의경매개시결정: 창원진동농업협동조합 (2025-07-31, 127,659,005원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 근저당권이 말소되면 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원 주택지대에 위치하고 있으며, 인근에 골프장, 농경지 등이 있어 상업 활동보다는 전원생활 및 휴양 목적에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* '동촌마을회관'이 근거리에 위치합니다.

* 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높다는 언급이 있으나, 본 물건지와의 구체적인 거리는 확인이 필요합니다.

* 인근에 캠핑장(폴라리스 글램핑, 동화캠핑&팜)이 위치합니다.

* 고성군청소년센터 온이 위치합니다.

5.2. 혐오시설

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 단독주택 신축 신고 후 토목 공사가 진행되어 현재는 잡종지 및 법면 상태입니다. 또한, 신축 신고는 취소된 상태입니다.

* 지적 경계 불분명: 본 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

* 수목 및 구축물: 토지 평가 시 고려되었으나, 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 회화면의 전원 주택지대에 위치한 토지입니다. 공부상 지목은 임야이나, 실제로는 토목 공사가 진행되어 잡종지 및 법면 상태이며, 과거 단독주택 신축 신고가 있었으나 현재는 취소된 상태입니다. 주변 환경은 단독주택, 펜션, 농경지 등으로 형성되어 있어 전원생활을 하기에 적합한 입지입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 여건은 보통 수준이며, 남동측으로 약 3미터 폭의 도로에 접해 있습니다. 권리관계상 말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 지적 경계의 불분명함, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전원 주택지대 내 위치: 향후 전원주택 신축 또는 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 자연환경: 골프장, 농경지 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 토지 면적 대비 감정가를 고려하여 잠재적 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인근 부동산 시세, 토지 활용 가능성, 권리분석 결과, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가가 172,521,000원이므로, 본 물건의 현재 상태와 법률적 문제점, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이고, 임대관계가 미상이라는 점은 인수 부담이 없다는 점에서는 긍정적이나, 추후 명도 과정에서의 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 지적 경계 불분명 등의 문제는 토지 활용 계획 및 추가 비용 발생 가능성을 높이므로, 입찰 전 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 정확한 상황 파악이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황 및 개별 물건의 가치 평가가 더 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.