나이스옥션 법원경매 통영 2025타경557 [1] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 10-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '군령포마을' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 조성중인 전원주택지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 가장형의 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

--농지취득자격증명원을 제출하거나, 농지가 아니라는 사실증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수. 2025.12.09.자 고성군 삼산면으로부터 농지전용허가를 받은 사실이 없고, 향후 원상회복명령의 가능성이 있다는 사실조회회신이 있으므로, 관할관서에 확인요함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

통영지원 2025타경557 (1)

소재지

경상남도 고성군 삼산면 두포리 10-5

용도

전 (답, 과수원, 그 밖에 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지)

감정가

121,975,000원

토지면적

595. 00㎡ (약 180.01평)

토지지분

595㎡

건물면적

0. 00㎡ (0평)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

고OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 '군령포마을' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지가 혼재하는 조성 중인 전원주택 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. [cite:User Provided]

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됩니다. [cite:User Provided]

형태 및 이용상태

완경사지대 내 가장형의 토지로서, 현재 주거나지 상태로 이용 중입니다. [cite:User Provided]

인접 도로상태

본건 남동측으로 도로가 소재합니다. [cite:User Provided]

1.2. 권리분석

등기부 요약

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2015-06-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최순애

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2022-02-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이미라, 비고: 매매 금126,000,000원

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2022-02-25, 권리종류: 근저당권, 권리자: 고성군수산업협동조합, 권리금액: 금91,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 을6, 접수일자: 2022-02-25, 권리종류: 지상권설정, 권리자: 고성군수산업협동조합, 말소: 말소

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-02-18, 권리종류: 가압류, 권리자: 신한은행, 권리금액: 금731,919,490원, 말소: 말소, 비고: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2025카단30358)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-07-31, 권리종류: 임의경매, 권리자: 고성군수산업협동조합, 권리금액: 64,556,884원, 말소: 말소, 비고: 창원지방법원 통영지원의 임의경매개시결정(2025타경557 )

* 등기부채권 총액: 822,919,490원

매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없음.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (임차인이 없어 인수할 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 경상남도 고성군 삼산면 두포리로, 단독주택과 농경지가 혼재된 전원주택 지역으로 조성 중에 있습니다 [cite:User Provided].

* 주변 지역은 자연환경 보전지역, 수산자원 보호구역 등에 속해 있어 개발이 제한적일 수 있습니다 [cite:User Provided].

* 최근 고성군 삼산면과 통영시 도산면을 연결하는 교량 가설 사업이 예비타당성조사 대상에 선정되는 등 지역 간 연결성 강화 및 관광 활성화에 대한 기대감이 있습니다. 이 사업이 완료될 경우, 접근성이 개선되어 지역 경제 활성화 및 상권 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 삼산면 내에는 건강문화센터가 운영되고 있으며, 두포리 포교항 일대는 낚시 명소로 알려져 있어 관련 편의시설이 일부 존재할 수 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 전원생활 및 자연 친화적인 환경에 맞는 소규모 시설 위주의 상권이 형성될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 농경지로 이용되고 있으며, 현재 주거나지 상태로 활용 가능성이 있습니다 [cite:User Provided].

* 삼산면에는 주민들을 위한 건강문화센터가 운영되고 있어 기본적인 문화 및 복지 혜택을 누릴 수 있습니다.

* 두포리 포교항 등 주변 지역은 낚시와 같은 해양 레저 활동을 즐길 수 있는 자연 환경을 갖추고 있습니다.

* 향후 고성 삼산~통영 도산 간 교량 건설 사업이 완료되면, 통영시 등 인근 도시의 편의시설 및 생활 인프라 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

* 교육 및 의료 시설은 삼산면 내에 직접적으로 언급된 바는 없으며, 인근 읍면 지역의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출

* 본건은 용도가 '전'으로, 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 사실증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다 [cite:User Provided].

* 2025년 12월 9일 자 고성군 삼산면의 사실조회 회신에 따르면, 해당 토지에 대해 농지전용허가를 받은 사실이 없으며, 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다. 따라서 관할 관청에 대한 사전 확인이 필수적입니다 [cite:User Provided].

* 고성군은 농지 투기 근절을 위해 전수조사를 실시하고 있으며, 경자유전의 원칙 위반 시 농지 처분 의무 부과 등 엄격한 법규 적용이 이루어질 수 있습니다.

* 토지이용 제한

* 본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다 [cite:User Provided].

* 재매각 물건

* 본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 낙찰이 이루어졌으나 계약이 완료되지 않았음을 의미합니다. 이는 특정 문제(예: 농지 취득 문제)로 인한 것일 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다 [cite:User Provided].

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리에 위치한 농지(전)로, 현재 주거나지 상태로 활용 가능한 토지입니다. 주변은 전원주택 단지로 개발이 진행 중이며, 향후 지역 간 연결성을 강화할 교량 건설 사업 등 잠재적인 개발 호재가 있습니다. 그러나 '전'이라는 용도와 관련하여 농지취득자격증명 발급의 까다로움, 농지 전용 허가 미비로 인한 원상회복 명령 가능성 등의 중대한 리스크가 존재합니다 [cite:User Provided]. 또한, 자연환경보전지역 등 토지 이용에 대한 각종 규제도 확인해야 합니다 [cite:User Provided]. 이러한 법적·행정적 규제 리스크를 충분히 이해하고 해소할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전원주택 단지 개발 가능성: 주거나지 상태로 활용 가능하며, 주변 개발 추세와 맞물려 전원주택지로 전환 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 미래 교통망 확충 호재: 고성 삼산~통영 도산 간 교량 건설 사업 추진으로 향후 지역 접근성 및 연계성 강화 예상.

* 자연 환경 및 여가 활동: 해안 지역에 위치하며 낚시 등 해양 레저 활동 가능.

* 비교적 낮은 감정가: 농지라는 특성과 재매각 물건이라는 점을 고려할 때, 시장가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 121,975,000원입니다.

토지 면적 595.00㎡ (약 180.01평)에 대한 감정가는 평당 약 677,000원 수준입니다.

본건은 재매각 물건이며, 농지취득자격증명 발급의 어려움, 농지전용허가 미비로 인한 원상회복명령 가능성 등 법적·행정적 리스크가 크다는 점을 반드시 고려해야 합니다 [cite:User Provided]. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있는 투자자라면, 감정가의 80%~100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 입찰가 산정은 해당 물건의 법적 문제를 해결할 수 있는지 여부, 향후 시장 전망, 개인의 자금력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.