나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31004 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 나동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 2층 201호로서,

외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 남서측으로 노폭 5~6 미터 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

기호(②) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-05-25)(소로3-4호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 진주지원 2025타경31004 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 감정가: 62,000,000원

1.2. 물건 상세

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 나동 2층201호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 46.47㎡ (약 14.06평)

* 건물 면적: 78.99㎡ (약 23.89평)

* 전용면적: 78.99㎡ (약 23.89평)

* 분양면적: (별도 명시되지 않음. 건물 총 면적 및 호실 수 등을 감안 시 전용면적 대비 다소 넓을 것으로 추정됨.)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 서측 인근.

* 주위환경: 본건은 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 도로상태: 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남서측으로는 노폭 5~6미터 내외의 포장도로가 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합.

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 교육환경보호구역 (상대보호구역)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 문화재보호구역 (사천읍성)

* 문화재보호구역 미분류 (문화재영향검토대상구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 119,384,587원

* 주요 등기사항:

* 갑2: 2014-01-03 서쌍순 소유권이전 (말소 예상)

* 을8: 2017-06-22 한국자산관리공사 근저당 (말소기준권리)

* 을10: 2017-06-22 테크메이트코리아대부주식회사 근저당 (말소)

* 을11: 2018-02-05 이기윤 근저당 (말소)

* 을10-3: 2023-11-14 유미캐피탈대부주식회사 근저당부채권질권 (말소)

* 갑3: 2025-07-10 강정훈 소유권이전(상속) (말소 예상)

* 갑4: 2025-07-22 한국자산관리공사 임의경매개시결정 (본건 경매)

* 갑5: 2025-09-02 마산세무서장 압류 (말소)

* 갑6: 2025-09-18 주식회사프라미스대부 가압류 (말소)

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리: 을8, 2017-06-22, 한국자산관리공사 근저당 (64,800,000원)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 등 기타 권리사항 없음.)

* 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대해 추가 확인이 필요합니다. 보증금, 차임 등 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설(마트, 편의점, 식당 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 본건은 '사천중학교' 서측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 주변에 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

* 다만, 비행안전구역, 문화재보호구역 등에 해당하므로, 이와 관련된 편의시설 접근성이나 향후 개발 계획 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규상 제한

* 비행안전제5구역: 군사작전지원 구역으로, 건물 신축이나 증축 시 높이 제한 등 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

* 문화재보호구역(사천읍성): 역사 문화 보존을 위해 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 학교 주변 환경 보호를 위한 시설 설치 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 불확실성

* 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 제공된 정보에는 '특이사항', '주의사항', '특수물건정보'란이 공란으로 되어 있어, 현장 조사 시 추가적인 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

* '감정평가서 요약 요향표'에 명시된 제한 사항 외 추가적인 미확인 사항은 없는지 검토해야 합니다.

* 주변 환경 조사 시, 명확한 '혐오시설'은 발견되지 않았으나, 법규상 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 신진아파트 나동 2층 201호로, 감정평가액 6,200만원에 경매로 나왔습니다.

* 건물과 토지가 일괄 매각되며, 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이고 비행안전구역, 문화재보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있다는 점은 유의해야 합니다.

* 전용면적 78.99㎡(약 23.89평) 규모의 아파트로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 6,200만원의 감정가로 소액으로 부동산 투자가 가능합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리적 위험이 낮습니다.

* 실거주 적합성: 78.99㎡(약 23.89평)의 전용면적은 1~2인 가구의 실거주에 적합한 크기입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 62,000,000원

* 주변 시세, 해당 물건의 특이사항(임차인 미상, 토지 이용 제한 등) 및 법원 경매 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있으며, 상세한 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 참고 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원 (추정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.