나이스옥션 법원경매 진주 2025타경833 [1] 경상남도 사천시 실안동 417 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 ""실안마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야,
농경지, 주택, 상가, 리조트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1~8)까지 차량의 접근이 불가하며, 인근마을까지 접근이 가능하는 등 제반 교통
상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1~8) : 부정형 완경사지로 휴경지(묵전)임.

인접 도로상태

기호(1~8) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6,8) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(삼천포2지구, 2층이하
또는 8m이하) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 농지법제8조의규정이적용되는농지.
기호(7) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(삼천포2지구, 2층이하 또는
8m이하) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 농지법제8조의규정이적용되는농지.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록 1~8은 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록 1~8은 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경833 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 실안동 417

* 용도: 전

* 감정가: 583,786,000원

* 토지면적: 4066.00㎡ (약 1230.07평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 노OOOOOO (채권자 명칭으로 보아 노산새마을금고로 추정됨)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 ""실안마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택, 상가, 리조트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건 기호(1~8)까지 차량의 접근이 불가하며, 인근 마을까지 접근이 가능하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됨.

* 형태 및 이용상태: 부정형 완경사지의 휴경지(묵전)임.

* 인접 도로상태: 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 고도지구(삼천포2지구, 2층이하 또는 8m 이하), 가축사육제한구역(일부제한구역, 전부제한구역). <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법제8조의규정이 적용되는 농지.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 노산새마을금고 근저당 (접수일자: 2014-07-16)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(지상권), 을3(근저당), 을5(근저당)은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일자로 말소 예정. 갑9(임의경매), 갑10(가압류) 역시 말소 대상.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 지상권(을2)은 말소된 것으로 확인됨. (추가 확인 필요)

* 기타 권리: 소유권이전, 소유권일부이전청구권가등기(갑6, 김동욱)는 일반적인 경매 원칙에 따라 소멸될 가능성이 높음.

* 총 채권액: 402,800,000원.

* 특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보.

4. 상권분석

* 주변 환경: 임야, 농경지, 주택, 상가, 리조트 등이 혼재하는 지역으로, 상권이 발달한 지역이라기보다는 복합적인 용도의 지역임.

* 잠재력: 주변 리조트 등의 시설과 연계한 활용 가능성을 고려할 수 있으나, 현 상태로는 상권으로서의 기능은 제한적임.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 불가 및 인근 마을 접근만 가능한 상태로, 대중교통 이용이나 자가용 이용에 불편함이 예상됨.

* 편의시설: 구체적인 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 주택, 상가, 리조트가 인근에 있음을 감안할 때 기본적인 편의시설은 존재할 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 및 사람의 통행이 용이하지 않아 토지 활용에 제약이 큼.

* 농지 관련 취득 자격: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 취득 전 반드시 확인 및 발급 필요.

* 분묘기지권: 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립하여 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따름.

* 휴경지 상태: 장기간 경작되지 않아 토지 상태에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 실안동 소재 토지로, 자연녹지 지역에 위치하며 맹지라는 점, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 등 여러 제약 사항과 위험 요소를 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 후순위로 정리될 것으로 예상되나, 해당 물건의 법적, 물리적 상태를 면밀히 파악해야 합니다. 개발 가능성이 제한적인 지역으로, 향후 개발 호재나 지역 발전 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사천시 지역 내 토지 투자: 실안동 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대한 투자.

* 장기적 관점에서의 개발 가능성: 향후 토지 이용 규제 완화 시 투자 가치 증대.

* 저가 낙찰 가능성: 리스크 요인으로 인해 경쟁이 적을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 583,786,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다. 그러나 맹지, 농지 취득 자격, 분묘기지권, 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 현장 조사, 주변 시세, 법적 검토 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다. 본 AI는 실제 입찰가 산정 기능을 제공하지 않으므로, 전문가와 상담 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.