나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31088 [1] 경상남도 사천시 송포동 901-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 송포동에 위치하며 주위는 농경지 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평지내 사다리형의 토지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 소로2류 도로 및 남측으로 폭 약 2~3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-11-01)( 소로2-8호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 매각 물건 현황

2줄 띄우기

* 사건번호: 진주지원 2025타경31088 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 송포동 901-5

* 용도: 답

* 감정가: 178,964,000원

* 토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

* 토지 지분: 496㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOO (진북농업협동조합 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 제시외 수목(감정서상 'a')은 매각에 포함됩니다.

2줄 띄우기

1.2. 물건의 이용 및 현황

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 송포동에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건이 소재하는 지역 내 대중교통 등의 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태: 평지 내 사다리형의 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 소로2류 도로와 남측으로 폭 약 2~3미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역 (2017-08-31)

* 소로2류 (폭 8m~10m) (2018-11-01) - 소로2-8호선 (접합)

* 가축사육제한구역 (2022-10-06) (전부제한구역)

* 제시외 물건: 감정평가서 상 'a'로 표기된 제시외 수목이 소재합니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

2줄 띄우기

1.3. 감정평가 요약

2줄 띄우기

* 토지감정요항표: 상기 '물건의 이용 및 현황' 항목에서 상세 내용을 참조하였습니다.

* 감정평가액 산출근거 및 의견: 감정평가서 원문을 참조하시기 바랍니다.

2줄 띄우기

2. 권리분석

2줄 띄우기

2.1. 등기부 요약

2줄 띄우기

* 토지 등기부 상 을구 3번 근저당권(진북농업협동조합, 2021-04-27, 130,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 경매개시결정(을구 4번 지상권설정공동담보목록, 갑15번 임의경매)도 말소될 예정입니다.

* 기타 갑구의 소유권 이전 및 공유물 분할 등은 말소될 것으로 보입니다.

2줄 띄우기

2.2. 임차인 현황

2줄 띄우기

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다.

2줄 띄우기

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2줄 띄우기

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 '지상권개요'는 별도 확인 필요)

2줄 띄우기

3. 입지조건

2줄 띄우기

3.1. 주변 환경

2줄 띄우기

* 본 물건은 경상남도 사천시 송포동에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 향후 주거용도 개발 가능성이 있습니다.

* 서측으로 소로2류 도로(폭 8~10m)에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 남측으로 폭 2~3m 내외의 도로가 소재하여 통행에 불편함은 없으나, 차량 교행 시 일부 어려움이 있을 수 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 관련 시설 운영 시 제한사항이 있습니다.

2줄 띄우기

3.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

2줄 띄우기

* 주변 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 검색 결과, 해당 물건 주변에 인근 지역의 소각장 건립 논의가 있는 것으로 나타났으나, 본 물건과의 직접적인 인접성이나 혐오 시설로 분류될 가능성은 낮습니다.

* 구체적인 편의시설(마트, 학교, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

2줄 띄우기

4. 상권 분석

2줄 띄우기

* 본 물건은 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하며, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다.

* 인근 지역의 아파트 실거래가 정보가 일부 확인되나, 본 물건의 토지 용도(답)와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 따라서 직접적인 상권 분석보다는 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성을 고려해야 합니다.

2줄 띄우기

5. 생활 정보

2줄 띄우기

* 현재 본 물건의 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주변에 대한 자세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 파악되지 않았습니다.

* 사천시 전체적으로는 2030년부터 가연성 쓰레기 매립이 금지됨에 따라 자체 소각장 건립 논의가 진행 중이며, 이는 지역 개발 및 환경 정책과 연관될 수 있습니다.

2줄 띄우기

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 현재는 답으로 이용 중이므로 개발 행위 시 관련 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 서측 소로2류 도로 외 남측의 좁은 도로에 접해 있어, 건축 시 도로 확보 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 수목이 매각에 포함되므로, 수목 처리에 대한 비용 및 계획이 필요합니다.

* 가축사육제한구역에 해당하므로, 관련 사업 진행 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 추후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2줄 띄우기

7. 종합 의견

2줄 띄우기

본 물건은 경상남도 사천시 송포동에 위치한 답(전) 토지입니다. 제1종일반주거지역으로 용도 변경 가능성이 있으나, 현재는 농경지로 이용 중이며 주변 역시 농경지와 주택이 혼재된 지역입니다. 소로2류 도로에 접해 있으나, 일부 좁은 도로에 접하는 점은 건축 시 고려사항입니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금도 없습니다. 제시외 수목이 매각에 포함되는 점은 주의해야 합니다. 지역 내 소각장 건립 논의가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 전반적으로 개발 잠재력은 있으나, 현재 이용 상태 및 주변 환경 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리해 보입니다.

2줄 띄우기

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거용 또는 기타 개발 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 임차인으로 인한 명도 부담이 없습니다.

2줄 띄우기

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

* 본 물건의 감정가는 178,964,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없으며, 말소되는 권리 관계상 추가적인 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 제시외 수목 처리 비용, 향후 개발을 위한 인허가 비용 및 토지 이용 계획에 따른 추가적인 개발 비용 등을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 정보가 제한적이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 143,000,000원 ~ 179,000,000원)

* 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 주변 부동산 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.