나이스옥션 법원경매 진주 2025타경841 [1] 경상남도 산청군 단성면 남사리 산58-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 단성면 남사리에 위치하며 주위는 임야 및 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 완경사지 내 부정형의 토지로 임야 및 숙박시설 부속토지(주차장 등)로 이용중임.
기호 2: 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 숙박시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 지적도상 북동측으로 지목 도로인 토지가 소재하나 현황 폐도 상태임.
기호 2: 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호 2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 1 지상에는 제시외 물건인 지하수관정이 소재하며, 토지 기호 2 지상에는 제시외 물건인 수변전설비가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물로
외 벽 : 타일 및 징크판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호 등 구조임.

이용상태

지하1층: 숙박시설(기계실),
1층: 숙박시설(주차장),
2층: 숙박시설,
3층: 단독주택 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진과 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 물건(감정서상 'a 관정', 'b 수변전설비') 및 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함.
-토지 중 일부가 도로로 이용중이나 면적이 미미하여 구애없이 평가함.
-공부상 면적에 포함되지 않은 지하1층 일부 및 옥탑은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 사건번호는 진주지원 2025타경841 (1)입니다.

소재지는 경상남도 산청군 단성면 남사리 산58-2이며, 본 물건의 주요 용도는 숙박시설입니다.

감정평가액은 1,693,114,400원입니다.

토지 면적은 총 3957.00㎡ (약 1,197.04평)이며, 건물 면적은 1388.86㎡ (약 420.17평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 지리산청학농업협동조합입니다.

매각에는 토지 및 건물 외에 제시외 물건인 'a 관정', 'b 수변전설비' 및 제시외 건물 'ㄱ'이 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 산청군 단성면에 위치하고 있으며, 주변 환경은 주로 임야와 농경지로 형성된 전원적인 지역입니다.

교통 상황은 본건 소재 지역 내 대중교통 이용이 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태를 보면, 일부 토지는 지적도상 북동측으로 도로가 존재하나 현황 폐도 상태이며, 다른 일부 토지는 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.

산청군 단성면은 지리산 인근의 청정 자연환경을 자랑하며, 주변에는 오도암, 산청 동의보감촌 등 다양한 관광 명소와 자연 휴양림이 소재하여 관광객 방문이 꾸준한 지역입니다. 단성면 소재지에 기본적인 관공서, 소규모 상점, 금융기관, 의원 등 생활 편의시설이 갖추어져 있어 일상생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. 또한, 단성초등학교, 단성중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으며, 전원적인 입지 특성상 대규모 공장이나 유해 시설의 직접적인 인접 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 21일 접수된 지리산청학농업협동조합의 근저당권입니다.

이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소멸되는 주요 권리로는 지리산청학농업협동조합의 근저당권 및 지상권, 산청군, 마산세무서장, 국민건강보험공단의 압류, 경남신용보증재단의 가압류, 지리산청학농업협동조합의 임의경매개시결정 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의: 임대차 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 명도 협상 시 세심한 주의가 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으니, 현장 조사를 통해 반드시 권리 관계를 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 산청군 단성면은 지리산권의 풍부한 자연경관을 바탕으로 한 관광 및 휴양 중심지로서의 특성을 가지고 있습니다. 주변의 임야와 농경지는 전원생활 및 귀농·귀촌 희망자들에게 매력적인 입지 조건을 제공합니다.

숙박시설로서 지역 관광 자원과의 연계를 통해 펜션, 힐링 스테이 등 특화된 사업 운영 가능성이 높습니다. 하지만, 내방객 수요는 계절적 요인 및 관광 트렌드에 따라 변동성이 있을 수 있으며, 경쟁 숙박시설과의 차별화 전략 수립이 중요합니다.

최근 자연 친화적인 라이프스타일 및 웰니스 관광에 대한 관심 증가로, 장기적인 상권 잠재력은 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 다만, 도심 상권과는 달리 지역 주민보다는 외부 방문객에 대한 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 차량으로 주요 도로에 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 주요 도시까지의 접근성은 차량으로 약 1시간 내외가 소요될 것으로 예상됩니다.

단성면 소재지에 기본적인 관공서, 금융기관, 소규모 마트, 병의원 등이 위치하고 있으며, 대형마트나 종합병원은 차량으로 인근 도시를 이용해야 할 가능성이 있습니다.

교육 시설로는 단성초등학교, 단성중학교 등이 인근에 자리하고 있습니다.

주변이 산림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 등산, 산책 등 여가 활동에 유리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 일부가 지적도상 도로로 표기되었으나 현황 폐도 상태인 점은 향후 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다. (단, 면적 미미로 평가에는 구애 없이 반영되었습니다.)

건축물 관련하여, 공부상 면적 외 지하 1층 일부 및 옥탑 부분이 건물에 포함되어 평가되었으므로, 건축법상 위반 건축물 여부 및 정비 필요성에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등의 규제는 향후 용도 변경이나 신규 건축 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

가장 중요한 리스크는 임대차 관계의 미확인입니다. 실제 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

산간 지역의 특성상 폭설, 산사태 등 자연재해 발생 시 접근성 저하 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면의 쾌적한 자연 환경에 위치한 숙박시설 및 단독주택으로, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 주요 권리 관계는 말소될 예정으로 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

그러나 임대차 관계의 불확실성, 일부 건축물의 현황, 토지 이용에 따른 제한 사항 등은 투자 결정 전 반드시 상세하게 확인해야 할 리스크 요인입니다.

부동산의 입지 특성을 고려할 때, 관광객 유치 또는 전원 생활을 목적으로 하는 활용 방안이 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

자연 친화적인 입지: 지리산권의 빼어난 자연 경관은 힐링 및 휴양 목적의 숙박 시설 운영에 있어 중요한 강점입니다.

다목적 활용 가능성: 숙박시설과 단독주택의 복합 구성은 사업장 운영과 개인 주거를 동시에 해결하거나, 임대 수익과 자가 사용을 병행하는 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있게 합니다.

지역 가치 상승 잠재력: 산청 지역의 관광 활성화 노력과 자연 친화적인 생활 환경에 대한 수요 증가 추세에 따라, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 개별 물건의 상세한 상태 평가, 향후 활용 가능성, 명도 비용, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다. 또한, 임대차 관계의 명확한 파악 및 건축물 관련 문제 해결에 소요될 비용 등을 반영하여 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 단순 감정가만을 기준으로 판단하기보다는, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 기반으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.