나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31082 [1] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1534-6 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리 소재 화전마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는
마을주변 농경지대로서, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 대체로 동하향 완경사 부정형의 토지로서, 묵전(일부 대나무 밀생)임.
기호(4): 대체로 동하향 완경사(일부 급경사) 부정형의 토지로서, 묵전(일부 대나무 밀생)
및 일부 현황도로, 극히일부 타인점유 상태임.
기호(5): 완경사 부정형의 토지로서, 현황도로 및 인접지의 부속토지(타인점유 상태)로 이용
중임.

인접 도로상태

기호(1~5): 공히 지적도상 맹지이며, 현황은 인접지 및 기호(4,5)로 이어지는 약2.5미터폭
내외의 콘크리트 포장 도로가 개설되어 있음.(일부 도로는 파손 유실이 있음)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
기호(4) 중 일부는 2029년경 건축허가를 득한 것으로 탐문조사되나, 관련부서 문의한
결과 2023년경 건축허가는 효력상실된 것으로 조사되오니, 경매 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1~4에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록4는 일부 현황도로 및 타인점유인 점을 감안하여 평가하였으며 토지 중 일부는 2019년 건축허가를 득한것으로 보이나 관련부서 문의한 결과 2023년 건축허가 효력상실된 것으로 조사됨.
-목록5는 공부상 타인소유 인접토지 '갈화리 1539번지'와 일단의 건물부지로 등재되어 있으며 현황도로 및 타인점유 상태로 이를 감안하여 평가함.
-목록1~4는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록1~5는 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31082 (1)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1534-6

용도: 과수원

감정가: 359,258,000원

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (등기부상 북부산농업협동조합)

1.1. 물건 세부 정보

토지 면적 (㎡ / 평): 4189.00㎡ (약 1267.4평)

토지 제시외 면적 (㎡ / 평): 0.00㎡ (0.0평)

건물 면적 (㎡ / 평): 0.00㎡ (0.0평)

건물 제시외 면적 (㎡ / 평): 0.00㎡ (0.0평)

1.1. 1.토지 이용 현황

형태 및 이용 상태: 기호(1~3)은 대체로 동하향 완경사 부정형의 토지로서, 묵전(일부 대나무 밀생) 상태입니다. 기호(4)는 대체로 동하향 완경사(일부 급경사) 부정형의 토지로서, 묵전(일부 대나무 밀생) 및 일부 현황도로, 극히 일부 타인 점유 상태입니다. 기호(5)는 완경사 부정형의 토지로서, 현황도로 및 인접지의 부속 토지(타인 점유 상태)로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 기호(1~5) 공히 지적도상 맹지이며, 현황은 인접지 및 기호(4,5)로 이어지는 약 2.5미터 폭 내외의 콘크리트 포장 도로가 개설되어 있습니다. (일부 도로는 파손 및 유실이 있습니다.)

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 해안경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리 소재 화전마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 농경지대로서 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 2일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권 (을14) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요가 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 일반적인 경우라면 소멸 대상이나, 특이사항으로 주의 요망)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002년 7월 10일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

3. 상권분석

본 건은 농경지대 내 위치한 과수원으로, 주변 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 인근 마을을 중심으로 한 기본적인 수요만 존재할 것으로 보입니다.

4. 생활정보

주변 마을(화전마을)과의 접근성은 양호하나, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

농지 취득 관련:

* 본건은 농지이므로, 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 중 일부(목록 1~4)는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다.

토지 이용 관련:

* 본건은 지적도상 맹지이며, 현황도로(폭 약 2.5m)를 통해 접근 가능하나 일부 파손 및 유실 우려가 있습니다.

* 목록 4, 5는 일부 타인 점유 상태이며, 현황도로로 이용되고 있어 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

* 목록 4의 경우, 과거 건축 허가를 득한 것으로 보이나 2023년 효력이 상실되어 현재 건축이 불가합니다.

* 목록 5는 공부상 타인 소유 인접 토지와 일단의 건물부지로 등재되어 있으며, 현황도로 및 타인 점유 상태입니다.

권리 관련:

* 현재 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 물건명세서에 언급된 지상권 등의 특이 권리 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* listed 임차인 박 는 대항력이 없습니다.

기타:

* 일괄매각 대상이므로, 여러 필지를 함께 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 건은 남해군 고현면 갈화리에 위치한 과수원 토지로서, 농지 취득 자격이 있는 분들에게는 잠재력이 있을 수 있으나, 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 맹지, 타인 점유, 분묘 가능성, 농지 관련 규제 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 농지취득자격증명원 제출은 필수이며, 현장 답사를 통해 정확한 이용 현황 및 분묘 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 생산관리지역으로 향후 토지 이용 가능성 탐색 (단, 규제 확인 필수)

* 농업인 또는 관련 사업자에게 유리할 수 있는 토지 (농지취득자격 필요)

* 주변 시세 대비 감정가 수준 확인 후 저평가 여부 판단

8. 예상 입찰가

감정가: 359,258,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 시, 상기 감정가를 기준으로 하며, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려합니다. 그러나 맹지, 타인 점유, 분묘 가능성, 농지취득 규제 등 여러 리스크 요인을 감안하여 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 개별적인 시장 상황 및 응찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.