나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31036 [1] 경상남도 진주시 평거동 124-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 평거동 소재 평거주공1단지아파트 북측 인근에 위치하며, 부근은 시가지
주변의 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 현황 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역에 속합
니다.

제시목록 외의 물건

기호(1,2) 토지 일부 지상에 기호(ⓐ,ⓑ) 제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 'ⓐ~ⓑ') 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-현황 맹지로 인접 토지로 접근가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31036 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 124-1

용도: 전 (밭)

감정가: 259,746,000원

토지면적: 2126.00㎡ (약 643.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 200.00㎡ (제시외 수목으로 추정)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 패류살포양식수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 평거동 소재 평거주공1단지아파트 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 시가지 주변의 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 곤란하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 김석균 (1977-04-27 등기)

* 말소기준권리: 피조개양식수산업협동조합 (근저당, 2009-05-14, 46,000,000원)

* 등기사항:

* 근저당권 (피조개양식수산업협동조합, 2009-05-14, 46,000,000원) - 말소

* 지상권 (피조개양식수산업협동조합, 2009-05-14) - 말소

* 근저당권 (피조개양식수산업협동조합, 2009-07-21, 26,000,000원) - 말소

* 근저당권 (피조개양식수산업협동조합, 2010-05-13, 6,500,000원) - 말소

* 근저당권 (패류살포양식수산업협동조합, 2016-03-11, 36,000,000원) - 말소

* 임의경매 (패류살포양식수산업협동조합, 2025-07-21) - 말소

* 등기부채권 총액: 114,500,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 특이사항으로 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 현재 토지는 전(밭)으로 이용 중이며, 주변은 시가지와 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 북측 인근에 평거주공1단지아파트가 위치하고 있어 주거지와도 인접해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 평거동 지역에 위치하며, 인근에 주거 단지가 있어 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다. 다만, 차량 접근이 곤란하고 대중교통 의존도가 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 현황 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 이로 인해 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 접근성: 차량 접근이 곤란하여 물류 이동 및 개인 차량 이용에 불편함이 예상됩니다.

* 토지이용계획: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역에 속하여 건축 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 제시외 수목: 감정가에 포함된 제시외 수목(ⓐ,ⓑ)은 매각 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 진주시 내동면 지역을 중심으로 쓰레기 소각장, 매립장 등 혐오시설이 밀집해 있다는 보도가 있습니다. 본 물건지와의 직접적인 거리는 파악되지 않으나, 해당 지역의 전반적인 환경 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 평거동에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 2억 5천 9백여만 원입니다. 토지 자체 면적은 약 643평에 달하며, 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 깨끗한 편입니다.

그러나, 차량 접근이 곤란한 맹지라는 점, 농지 취득 자격 증명이 필수라는 점, 보전녹지지역 등 엄격한 토지이용계획의 제약이 있다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 인근 지역에 혐오시설이 밀집해 있다는 환경적 요인도 잠재적 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지: 약 643평의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 개발 가능성(장기적 관점): 현행 토지이용계획상 제한이 많으나, 향후 지역 개발 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농업적 활용: 현재 용도인 전(밭)으로 직접적인 농업적 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 인수할 임차보증금이 없어(0원), 감정가 259,746,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 맹지, 접근성 제한, 엄격한 토지이용계획 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 물건의 정확한 현황 조사와 미래 가치 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.