나이스옥션 법원경매 진주 2025타경819 [1] 경상남도 진주시 상봉동 1071-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 상봉동 소재 상봉한주타운아파트 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택
및 다가구주택, 아파트 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

삼각형에 유사한 평탄한 토지로서, 다가구주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 5m내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
외벽: 돌붙임 마감 및 스톤코트 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호.
기호(ㄱ) 샷시조 판넬지붕 4층에 소재합니다.
기호(ㄴ) 샷시조 판넬지붕 4층에 소재합니다.

이용상태

기호(2) 현황 다가구주택(1~4층)으로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 다용도실로 이용중입니다.
기호(ㄴ) 다용도실로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ,ㄴ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

기호(2) 건물의 의뢰목록상 용도는 '다가구주택 및 제2종근린생활시설'이나, 현황은 '다가구
주택' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함
-목록1 토지 지상의 정원조경시설은 토지가격에 포함하여 평가함.
-목록2 건물은 공부상 '다가구주택 및 제2종 근린생활시설'이나 현황은 '다가구주택'이며, 건물 옥상의 옥탑은 해당 건물가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경819 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 상봉동 1071-12번지 (신주소: 경상남도 진주시 북장대로69번길 3-3)이며, 용도는 다가구주택으로 공부상에는 다가구주택 및 제2종 근린생활시설로 기재되어 있습니다.

감정가는 874,375,700원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 213.20㎡ (약 64.5평)이고, 건물 면적은 425.37㎡ (약 128.7평)입니다.

건물 제시외 면적은 19.20㎡이며, 이는 감정서상 'ㄱ,ㄴ' 건물로 매각에 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 상OOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

경상남도 진주시 상봉동에 위치하며, 상봉한주타운아파트 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 서측으로는 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 모두 상봉새마을금고의 근저당권(접수일자 2017-07-27, 권리금액 금188,000,000원)이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 626,995,126원, 건물 기준 864,995,126원으로 확인됩니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 이에 따라 인수되는 임차인 보증금은 총 0원입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자강수경)

보증금: 110,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2021-04-14

확정일자: 2021-04-02

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 없음

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-08

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-12-06

확정일자: 2025-06-20

배당신고일자: 2025-08-18

대항력: 없음

* 임차인: 백

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-30

확정일자: 2024-07-23

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 63,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2020-11-05

확정일자: 2020-10-16

배당신고일자: 2025-05-02

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자정은진)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-30

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 50,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2018-02-05

확정일자: 2018-02-05

배당신고일자: 2025-03-07

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-05

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자최예나)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-29

확정일자: 2020-01-14

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 보통 수준인 점은 지역 내 소비층 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 주변 공실률, 임대료 시세, 임대 수익률 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변에는 아파트 단지 및 주거 지역이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보만으로는 교육 시설, 의료 시설, 혐오 시설 등에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 현재로서는 제공된 자료 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 공부상의 용도는 '다가구주택 및 제2종 근린생활시설'이나, 현황은 '다가구주택'으로만 이용 중이라는 점은 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

감정서상 'ㄱ,ㄴ'으로 표시된 제시외 건물도 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 계획을 사전에 검토해야 합니다.

토지 지상의 정원조경시설은 토지 가격에 포함되어 평가되었으므로 별도의 이슈는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 상봉동에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

주거 지역 내 입지와 보통 수준의 교통 접근성을 갖추고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

모든 권리 관계가 말소될 예정이며, 인수할 임차인 보증금이 없다는 점은 경매 투자 시 긍정적인 요소입니다.

다만, 건물 공부와 현황의 용도 차이 및 제시외 건물의 포함 여부는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역에 위치하여 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각 편의성: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리가 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 임대 수익 창출 가능성: 다가구주택으로서 임대 수익을 통한 재테크 수단으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 874,375,700원

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가 및 인수 보증금 정보를 바탕으로 산정됩니다. 현재 모든 권리가 말소되는 물건이며 인수할 임차인 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 시장 가치 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 검토하나, 본 건의 경우 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 실제 임대 가능한 조건 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 투자 가치를 판단하기 위한 추가적인 실사 및 분석이 필수적이며, 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.