나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11873 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 104-1 창원무동에스티엑스칸1차아파트 108동 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 소재 '무동초등학교' 북측 인근에 위치하며
인근은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니
다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합
니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상15층 건물 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일 2015.01.28)
외 벽 : 모르타르 위 페인트칠 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

--

인접 도로상태등

--

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-12-20), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3
류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무동꿈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(무동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(무동꿈유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(무동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시
설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기타:없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11873 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 옥OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 104-1 창원무동에스티엑스칸1차아파트 108동 6층 604호

용도: 아파트

건물명: 창원무동에스티엑스칸1차아파트

동/호수: 108동 6층 604호

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2015년 01월 28일

1.3. 토지/건물 면적

전용면적 (건물면적): 84.99㎡ (약 25.7평)

토지지분: 56.1895㎡

1.4. 감정가 및 시세 분석

감정가: 222,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5~6월): 185,000,000원 ~ 195,000,000원

시세 분석: 본 물건의 감정가는 최근 실거래가보다 다소 높게 형성되어 있습니다. 최근 3개월간 185,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리에 소재하며, '무동초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 (매매 금253,000,000원)

- 주택임차권 설정: 옥동근 (보증금 220,000,000원, 전입 2022.08.26, 확정 2022.07.20) - 인수 대상

- 강제경매 개시 결정 (채권자: 옥동근, 권리금액: 220,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

임차인: 옥동근

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-26

확정일자: 2022-07-20

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 설정등기 (임대차보증금 220,000,000원, 전입일 2022.08.26, 확정일자 2022.07.20)는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(220,000,000원)은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 최근 거래 시세(185,000,000원 ~ 195,000,000원)보다 높은 금액으로, 잠재적 인수 부담이 상당합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 무동리 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 생활 편의시설 및 상업시설이 근린생활시설 형태로 분포하고 있습니다. 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 창원시 내 일부 지역에는 폐기물 처리 시설 등이 민감한 이슈가 되고 있습니다. 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다. 또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 물건지 인근에 무동초등학교가 위치해 있으며, 무동꿈유치원 역시 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

건축물은 철근콘크리트 경사지붕 지상 15층 건물 중 6층에 해당하며, 사용승인일은 2015년 01월 28일입니다. 제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 주차는 총 991대(지하 자동식 983대, 지하 기계식 8대) 가능하며, 전기차 충전시설(지하)도 20대 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 해당 금액은 최근 시세보다 높으며, 배당에서 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 됩니다. 또한, 임차인이자 채권자인 옥동근 씨가 경매를 신청한 점은 특이사항으로, 인수되는 보증금액을 고려할 때 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지, 교통, 생활 편의시설 등 주거 환경 측면에서는 양호한 편이나, 인수해야 할 선순위 임차인의 높은 보증금액이 투자 수익성을 크게 저해할 수 있는 요인입니다. 최근 시세 대비 높은 인수 보증금으로 인해, 잠재적 투자자는 인수 부담을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 창원시 의창구 북면의 비교적 잘 정비된 아파트 단지 내 물건

- 무동초등학교 및 유치원 등 교육시설 인접

- 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성

- 아파트 단지 내 풍부한 부대복리시설

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 220,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 최근 시세(185,000,000원 ~ 195,000,000원)를 감안할 때, 인수되는 보증금이 시세보다 높으므로, 낙찰 후 예상 총 지출액이 시세 이하가 되도록 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 실제 투자 금액을 고려했을 때, 보수적인 관점에서 150,000,000원 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 최악의 경우(임차인이 배당에서 거의 회수하지 못하는 경우) 총 지출액이 매우 높아질 수 있음을 인지해야 합니다. 옥동근 임차인이 배당을 통해 얼마를 회수하는지에 따라 최종 인수 보증금액이 달라지므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.