나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11869 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 444-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2, 3, 4, 6, 7): 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '신안아파트' 북서측인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 창고, 주거나지 및 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

일련번호(2, 3, 4, 6, 7): 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(2, 3, 4, 6, 7): 인접지와 대체로 등고 평탄한 5필지 일괄 사다리형에 유사한 토지로서
일련번호(2, 7): 일반건축물대장 상 일련번호(1) 건물이 등재되어 있으므로 일단지로 보면 '자루형' 토지로, '제1종근린생활시설 부지'임
일련번호(3, 6): 일반건축물대장 상 일련번호(2) 건물이 등재되어 있으므로 일단지로 보면 '자루형' 토지로, '제1종근린생활시설 부지'임
일련번호(4): 세장형의 토지로 '진입로'임.

인접 도로상태

일련번호(3, 6) 및 일련번호(2, 7)은 서측으로 약 6미터 폭의 진입로(일련번호:4)와 접하며, 일련번호(4)는 남측으로 약 6미터 폭의 진입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :제1종일반주거지역(2005-05-02), 지구단위계획구역(용잠이주지구), 소로3류(폭 8m 미만)(용잠리)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.
일련번호(3) :제1종일반주거지역(2005-05-02), 지구단위계획구역(용잠이주지구), 소로3류(폭 8m 미만)(용잠리)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.
일련번호(4) :제1종일반주거지역(2005-05-02), 지구단위계획구역(용잠이주지구), 소로3류(폭 8m 미만)(용잠리), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.
일련번호(6) :제1종일반주거지역(2005-05-02), 지구단위계획구역(용잠이주지구), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.
일련번호(7) :제1종일반주거지역(2005-05-02), 지구단위계획구역(용잠이주지구), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(4)는 공부상 '답'이나 현황 '진입로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1): 일반철골구조 철골구조지붕 1층 건물로서
내.외벽: 조적위 몰탈위페인팅(하단부 약 1m) 및 판넬마감(상단부)
천정: 철골트러위 판넬마감 및 리빙우드마감 등
바닥: 하드너마감 등
창호: 샷시창
주기둥: H-Beam(200 x 100mm)

일련번호(5): 일반철골구조 철골구조지붕 1층 건물로서
외벽: 판넬마감
내벽: 벽지 및 타일마감, 인테리어 마감 등
천정: 텍스 및 리빙우드마감 등
바닥: 타일 및 장판깔기 등
창호: 샷시창 등

일련번호(㉠): 철파이프조 천막지붕 단층 건물로서
벽체: 천막마감

이용상태

일련번호(1): 제1종근린생활시설(창고 등)로 이용중임.
일련번호(5): 제1총근린생활시설(사무실 등)로 이용중임.
일련번호(㉠): 창고

설비내역

일련번호(1): 급.배수 설비 및 위생설비 등이 되어있음.
일련번호(5): 급.배수 설비 및 위생설비, 난방설비(숙소) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(5): 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도'와 일련번호(㉠)이 소재하여 감정평가하였음.
일련번호(1): 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도'와 일련번호(㉡)이 소재하나 이동성이 있는 물건으로서 감정평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

일련번호(1, 5): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1, 5): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외.
목록4. 공부상 ‘답’, 현황 ‘진입로’
목록7. 지상에 소재하는 냉동 창고(감정서상 ㉡)는 이동이 용이, 평가 및 매각 제외.
목록6.7. 지상에 소재하는 제시외 건물 (감정서상 ㉠), 냉동 창고(감정서상 ㉡) 소재하나, 토지에 미치는 영향 미미하여 구애없이 평가함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11869 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 444-2

* 용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장상)

* 감정가: 1,993,072,000원

* 토지 총 면적: 2086.00㎡ (약 631평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 총 면적: 486.00㎡ (약 147평)

* 건물(1): 299㎡ (일반철골구조, 1층, 2016.09.12 사용승인)

* 건물(5): 187㎡ (일반철골구조, 1층, 2016.09.12 사용승인)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (단, 감정평가서상 제시외 건물 ㉠, ㉡ 언급됨)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2506유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

* 주요 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외. 목록4. 공부상 ‘답’, 현황 ‘진입로’. 목록7. 지상에 소재하는 냉동 창고(감정서상 ㉡)는 이동이 용이, 평가 및 매각 제외.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '신안아파트' 북서측 인근에 위치. 부근은 일반주택, 창고, 주거나지 및 농경지 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통.

* 교통 상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 5필지 일괄로 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지.

* 일반건축물대장 상 일련번호(1) 건물 등재 토지(2, 7): '자루형' 토지, '제1종근린생활시설 부지'.

* 일반건축물대장 상 일련번호(2) 건물 등재 토지(3, 6): '자루형' 토지, '제1종근린생활시설 부지'.

* 세장형의 토지(4): '진입로'로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 서측으로 약 6미터 폭의 진입로(일련번호:4)와 접함. 일련번호(4) 토지는 남측으로 약 6미터 폭의 진입로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일련번호(2, 3, 4): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용잠이주지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 일련번호(6, 7): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용잠이주지구), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 공부와의 차이: 일련번호(4) 토지는 공부상 '답'이나 현황 '진입로'로 이용 중.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2021년 5월 27일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 개요 등은 명확히 기재되지 않았으나, 일반적으로 소멸 대상일 것으로 추정됨.)

* 등기부채권 총액: 토지 1,950,000,000원, 건물 2,277,705,058원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이환규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이환규 (2023-08-28 전입, 대항력 없음)

1.4. 상권분석

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '신안아파트' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 창고, 주거나지 및 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통.

* 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통.

* 토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용잠이주지구)에 속하여 향후 개발 가능성 내포.

* 주변에 신안아파트 등 주거 단지가 있어 기본적인 수요층이 존재하나, 상권이 번화한 지역은 아니므로 적극적인 상업 활동보다는 특정 용도(창고, 사무실 등)에 적합할 것으로 판단.

1.5. 생활정보

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 지역에 소재.

* 주변은 주거, 농경지, 창고 등이 혼재되어 있음.

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인근 위치.

* 편의시설: 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음. (주변 상업 시설 부족 추정)

* 교육시설: 인근 주거 지역을 고려할 때 기본적인 교육 시설 접근은 가능할 것으로 보이나, 구체적인 정보 확인 필요.

* 의료시설: 도심 지역 대비 접근성이 떨어질 수 있으며, 전문적인 의료 서비스 이용 시 이동 시간 소요 예상.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡)에 대한 매각 제외 및 평가 제외 사항이 있으나, 감정평가서상 '토지에 미치는 영향 미미하여 구애없이 평가함'이라는 상충되는 언급이 있어 현장 조사 시 명확한 확인 필요.

* 일부 토지(목록4)가 공부상 '답'이나 현황 '진입로'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 및 개발 시 확인 필요.

* 유동화물건, 중복사건이라는 점은 권리 분석 외적인 추가 검토가 필요할 수 있음.

* 건물(1, 5)의 임대관계가 미상으로, 금액이 미상이라도 명도 과정에서 예상치 못한 상황 발생 가능성 존재.

* 주변 시세 대비 감정가 고평가 여부 및 낙찰 후 예상 임대 수익률 분석 필요.

* 조사된 바에 따르면, 해당 물건 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않음.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 제1종근린생활시설 용도의 토지 및 건물로, 총 감정가는 19억 9천 3백여만 원입니다. 토지는 5필지 합계 2086㎡, 건물은 2개 동 합계 486㎡ 규모입니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차 보증금도 없습니다.

다만, 제시외 건물 관련 주의사항 및 토지의 현황과 공부상 차이점, 그리고 임대관계 미상인 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 유동화 물건 및 중복 사건이라는 점도 추가 검토가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 현장 조사를 통해 제시외 건물 관련 상충되는 내용과 토지 현황을 명확히 확인하고, 주변 시세 및 임대 수익률을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 운영 및 관리가 가능합니다.

* 제1종근린생활시설로의 용도 지정은 향후 건축물 활용 및 증축 가능성을 열어둡니다.

* 도로와의 접면이 양호하여 접근성이 좋고, 지구단위계획구역 지정으로 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 감정가: 1,993,072,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 고가의 부동산이며, 유동화 및 중복 사건이라는 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 제시된 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 잠재적 리스크 사항(제시외 건물 관련 상충 정보, 토지 현황 등)에 대한 명확한 확인 후, 투자 목적에 부합하는 적정 수익률을 계산하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 단순 참고용으로, 감정가의 85% ~ 95% 범위(약 17억 원 ~ 18억 9천만 원) 내에서 전략적인 판단이 필요할 수 있으나, 이는 어디까지나 초기 고려 사항이며 최종 입찰가는 시장 상황에 따라 달라집니다.

* 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 상세한 분석 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.