나이스옥션 법원경매 창원 2025타경618 [1] 경상남도 김해시 진례면 담안리 517-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 담안제1저수지 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지대내 답, 소규모 공장, 창고 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)까지 소형 차량 및 농기계 접근 가능하며, 주변 농로의 정비상태 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호(1~3):부정형으로서 완경사지대내 자체 지반 대부분 평탄하며, 답 및 일부 논두렁, 경사 휴경지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.
기호(2,3): 지적도상 맹지이며, 기호(1)을 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호(1):농림지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
소하천구역<소하천정비법>, 소하천예정지<소하천정비법>
*기호(2,3):농림지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
소하천예정지<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~3)은 기준시점 현재 경작중(벼농사)이나, 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
목록1. 일부는 소하천구역내 소하천예정지로 이를 감안하여 평가함.
목록2.3. 극히 일부가 소하천예정지로 이에 구애없이 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 다음과 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경618 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진례면 담안리 517-1

* 용도: 답 (농지)

* 감정가: 569,855,000원

* 토지면적: 2530.00㎡ (약 765.58평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진례농업협동조합

* 주요 특징: 일괄매각, 농지취득자격증명 요함.

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 담안제1저수지 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지대 내 답, 소규모 공장, 창고 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 소형 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 주변 농로의 정비 상태 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호(2,3) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 소하천예정지로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 법적 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (2012년 09월 11일, 진례농업협동조합, 182,000,000원)

* 등기부채권 총액: 462,557,929원

* 소멸되는 권리: 을구에 등기된 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주변의 농경지와 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주로 지역 농업 종사자 및 소규모 사업체와 관련된 수요가 있을 것으로 보이며, 전형적인 농촌 및 근교 산업 지역의 특성을 나타냅니다. 주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 구체적인 편의시설, 공공기관, 교육시설 등에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주로 농업 활동을 위한 지역 특성이 강한 곳으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 취득 전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 소하천구역 및 소하천예정지 포함: 토지의 일부가 소하천구역 및 소하천예정지에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되었거나(목록1), 구애없이 평가되었으나(목록2,3) 향후 개발 및 이용 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

* 현황 및 임대관계: 현재 기준 시점 현재 벼농사 중이나 임대관계는 미상입니다. 명도 진행 시 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 채권자(진례농업협동조합)의 총 채권액이 4억 원을 상회하므로, 유찰 시 추가적인 경매 절차 진행 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 진례면 소재 농지로서, 농업진흥구역 내에 위치하고 있습니다. 소하천구역 및 소하천예정지가 포함되어 있어 관련 법규를 반드시 확인해야 하며, 농지취득자격증명은 필수적으로 요구됩니다. 말소기준권리보다 후순위의 각종 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 채권 총액이 상당한 점은 유의해야 합니다. 농지로서의 용도 변경이나 개발 가능성은 해당 지역의 토지 이용 계획 및 규제에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 농림지역 내 농지: 농업 목적의 안정적인 활용이 가능하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 소규모 공장, 창고 인접: 주변의 산업 시설과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 시세 조사: 해당 지역의 유사 농지 거래 사례 및 현재 시세를 면밀히 파악해야 합니다.

* 현장 조사: 실제 토지의 상태, 주변 환경, 접근성 등을 직접 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능성: 본인 또는 법인이 농지 취득 자격을 갖추었는지 확인하는 것이 최우선입니다.

* 법적 규제 확인: 소하천구역, 소하천예정지 관련 규제와 농림지역에서의 건축 및 이용 제한 사항을 상세히 검토해야 합니다.

상기 조사 결과를 바탕으로 채권 총액, 감정가, 그리고 본인이 원하는 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.