나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12241 [1] 울산광역시 동구 일산동 979-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '일산해수욕장' 남측에 위치하는 토지로서 주변은
숙박시설, 근린생활시설, 해수욕장, 공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치하는 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2025-05-29), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 유원지, 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서
외 벽: 샌드위치판넬위 목재사이딩붙임
내 벽: 내부인테리어 등
창 호: 샷시창

이용상태

(가): 근린생활시설(음식점)이나 현재 공실상태임.

설비내역

위생급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호(ㄱ),(ㄴ)이
소재함.

공부와의 차이

본건 기호(가) 건물의 귀 제시록목상 면적은 289.8㎡이나, 일반건축물대장상 면적은
340.55㎡(2014.11.25,자로 53.75㎡ 증축 및 3㎡ 철거)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 제시외건물 기호(ㄱ),(ㄴ)은 일반건축물대장상 김동일 소유로 등재되어
있으니 경매진행시 업무에 참고하사기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 1 토지는 도시계획시설(유원지)에 100% 저촉되어 있어 공법상 제한의 정도를 감안하여 평가함.
3. 목록 2 건물은 건축물대장상 증축후의 면적(340.55㎡)을 기준으로 평가하였고, 2025. 8. 20.자로 증축등기 완료됨.
4. 감정평가서상 제시외 건물 (ㄱ)(ㄴ)은 목록 3 건물임.
5. 인접 지번과의 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계확인은 지적측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12241 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 979-5

용도: 근린시설

감정가: 3,295,129,750원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 1499.50㎡ (약 453.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 376.55㎡ (약 113.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인

주의사항:

1. 일괄매각.

2. 본건 토지는 도시계획시설(유원지)에 100% 저촉되어 있어 공법상 제한의 정도를 감안하여 평가함.

3. 본건 건물은 건축물대장상 증축 후의 면적(340.55㎡)을 기준으로 평가하였으며, 2025년 8월 20일자로 증축등기 완료됨.

4. 감정평가서상 제시외 건물 (ㄱ)(ㄴ)은 목록 3 건물임.

5. 인접 지번과의 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계확인은 지적측량 요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '일산해수욕장' 남측에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 해수욕장, 공원 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인접 도로로는 본건 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함. 대중교통 사정은 보통시됨.

2.3. 토지 이용 및 지역 지구

토지는 완경사지에 위치하는 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역(2025-05-29), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 유원지, 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2018년 7월 23일 접수)

등기부채권 총액: 285,000,000원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수 권리)

말소되는 권리: 부산은행 근저당권(을6), 김형곤 근저당권(을8), 김성훈 강제경매(갑16, 본건) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 현재 등기부상으로 지상권은 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 콩이랑주식회사

보증금: 100,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자(사업일자): 2016년 3월 22일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 반환 여부 및 인수 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일산해수욕장 인근의 관광 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치함. 주변으로 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 공원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역임.

4.2. 현재 이용 상태

토지는 현재 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 건물은 근린생활시설(음식점) 용도이나 현재 공실 상태임.

4.3. 잠재적 가치

일산해수욕장이라는 지리적 이점으로 인해 관광객 유치 및 상권 활성화 가능성이 높으나, 토지 이용 계획상의 중대한 제한(유원지 100% 저촉)으로 인해 개발 및 활용에 제약이 따름.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준임.

5.2. 주변 편의시설

일산해수욕장, 공원 등 휴식 및 여가 시설이 인접해 있음. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

5.3. 기타 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급된 혐오시설은 없으나, 일부 지역에서 슬럼화 우려가 제기되고 있다는 정보가 있음. 다만, 본건 물건의 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공법상 제한

본건 토지는 도시계획시설(유원지)에 100% 저촉되어 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 상당한 공법상 제한이 예상됨. 이는 개발 또는 재건축 시 큰 걸림돌이 될 수 있음.

6.2. 권리 관계

대항력 있는 임차인 콩이랑주식회사가 존재하며, 보증금 1억원에 대한 권리가 있음. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 의미가 아닐 수 있으므로, 권리 관계에 대한 철저한 법률적 검토가 요구됨.

6.3. 물리적/법적 불확실성

지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요함. 이는 측량 비용 발생 및 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있음. 또한, 건축물대장상 면적과 실제 면적 간의 차이(증축)가 존재하며, 이에 대한 명확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 일산해수욕장 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 토지가 유원지 시설에 100% 저촉되어 있어 개발 및 활용에 매우 큰 공법상 제한이 따르는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 불분명한 지적 경계 등 추가적인 확인 및 관리가 필요한 요소들이 있습니다. 최근 조례 개정으로 '블록별 개발' 가능성이 열렸다는 긍정적인 신호도 있으나, 이는 일정 면적 이상(5,000㎡)의 개발 제안 및 공공 기여 협상 등 복잡한 절차를 수반하므로, 투자 시에는 이러한 불확실성과 잠재적 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 일산해수욕장이라는 관광 중심지에 위치하여 향후 관광 관련 시설 또는 상업 시설로의 활용 가능성이 있습니다.

* 규제 완화 가능성: 도시계획 조례 개정을 통해 유원지 내 블록별 개발의 문이 열릴 가능성이 있으며, 이는 장기적인 관점에서 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 기존 건물 활용: 현재 근린생활시설로 이용 가능한 건물이 있어, 즉각적인 상업적 활용 또는 리모델링을 통한 가치 증대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 3,295,129,750원이나, 토지가 유원지 시설에 100% 저촉되는 강력한 공법상 제한, 대항력 있는 임차인의 존재, 불분명한 지적 경계 등 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 최근 조례 개정으로 '블록별 개발' 가능성이 제기되고 있으나, 이는 복잡한 절차와 많은 투자 비용을 수반할 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70~80% 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가 범위: 2,500,000,000원 ~ 2,900,000,000원

상기 금액은 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 물건의 정확한 상태 확인, 관련 법규 및 개발 계획에 대한 면밀한 검토, 전문가와의 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.