나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11854 [1] 경상남도 김해시 내덕동 775 내덕 서희스타힐스 아파트 103동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내덕동 소재 '내덕중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 나지, 근린생활시설이 혼재하여 있는 국도 주변지대입니다.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 차량출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 21층 건물 내 13층 1301호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지세 내 지반평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 북측으로 금관대로가 소재하며, 북서측 중로1류의 막다른 도로를 통하여 차량 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-06-04), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2025-06-04)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-06-04)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2013-02-15)<자연재해대책법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및
표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정, 평가하였는 바, 본건 내부구조 및 관리상태
등에 대하여는 별도 확인 요하오니 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11854 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내덕동 775, 내덕 서희스타힐스 아파트 103동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지면적: 45.55㎡ (약 13.78평)

토지지분: 45.5531㎡ (약 13.78평)

건물면적: 74.60㎡ (약 22.57평) (전용면적)

건물지분: 74.6002㎡ (약 22.57평)

공급면적: 약 30평 (약 99.17㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 바로저축은행 (바OOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 내덕동에 소재하고 있으며, '내덕중학교'에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 나지, 근린생활시설이 혼재된 국도변 지역입니다. 본건이 속한 아파트 단지는 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 북측으로 금관대로가 인접해 있으며, 북서측 중로1류의 막다른 도로를 통해 차량 진입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약에 따르면, 본건의 소유권 보존은 이주영(2017-01-26) 명의입니다. 말소기준권리는 경남은행의 근저당(2017-01-26, 189,200,000원)입니다. 이후 바로저축은행의 가압류(2024-08-14, 145,000,000원)가 설정되었으며, 바로저축은행의 강제경매(2025-07-29, 525,975,026원)로 본건이 경매에 나왔습니다. 등기부 채권 총액은 334,200,000원입니다. 매각으로 인해 위 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상이며, 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지로서, 주변은 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 국도(금관대로)가 위치하여 교통이 편리한 편이며, 이는 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주변에 대규모 상업 시설보다는 주거 및 단독주택 위주의 환경이므로, 업종 선택 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.4. 생활정보

아파트로서 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다. 건물 내 옥내소화전 및 승강기 설비도 갖추고 있습니다. 주변 교통 상황이 보통 수준으로 차량 출입이 자유롭습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 관리 상태 확인이 어려웠습니다. 집합건축물대장상의 건축물 현황도 및 표준 설비를 기준으로 평가되었으므로, 내부 상태에 대한 별도 확인이 필수적입니다. 임대차 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크 요인입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로3류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 침수위험지구에 해당하므로, 관련 규제 및 재해 위험에 대한 확인이 필요합니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 내덕동에 위치한 아파트로, 교통 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 입지입니다. 감정가는 230,000,000원으로 책정되었으며, 복수의 권리 관계가 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 토지이용계획 및 침수 위험지구 해당 여부도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 김해시 내 위치한 아파트로, 향후 지역 개발 가능성에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. 강제경매 물건으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 실거주 목적 또는 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 개발 계획, 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있으나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.