나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31595 [1] 대구광역시 서구 내당동 308-11 삼익뉴타운 301동 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 ""경운초등학교"" 서측 인근에 위치하는 아파트(""
삼익뉴타운"" 301동 11층 1107호) 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지 및 후면 주택지,
공원, 학교 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 제반
교통상황 대체로 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상12층 중 11층 1107호 단위세대로서,
(사용승인일: 1983.12.29)
- 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 동측 하향의 완경사 지대에 계단식으로 조성되어 있으며,
아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 4~5차선의 평리로, 동측 및 서측으로 왕복2차선, 남측으로 폭
약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-10-12)(접
함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2022-12-02)(대구과학기술고등학교), 상대
보호구역(경덕여자고등학교), 상대보호구역(세화유치원), 상대보호구역(중리중학
교)임.
기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~
30m)(2020-10-12)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2022-12-02)(경운중학
교), 상대보호구역(경덕여자고등학교), 상대보호구역(대구경운초등학교),상대보호
구역(세화유치원), 상대보호구역(중리중학교)임.
기호(3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-10-12)(접
함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2022-12-02)(대구과학기술고등학교), 상대
보호구역(경덕여자고등학교), 상대보호구역(세화유치원)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타
- 본건의 호별 위치는 현지에서 탐문 조사된 사항 등을 근거로 표시하였고, 거주인 폐문
부재 등으로 구조 확인 및 내부 마감상태 등은 인근지역 내 유사 부동산의 일반적인
마감상태 및 통상설비 등을 참조하였음.

- 대상 물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31595 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 대구광역시 서구 내당동 308-11 삼익뉴타운 301동 11층1107호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 73.63㎡ (약 22.3평)

토지지분: 73.63㎡ (약 22.3평)

건물면적: 148.19㎡ (약 45평)

건물지분: 148.19㎡ (약 45평)

1.4. 감정가 및 권리 정보

감정가: 405,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 경운초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 주택지, 공원, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 아파트지구로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 여러 학교(경운초등학교, 경덕여자고등학교, 대구과학기술고등학교, 중리중학교 등)에 대한 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 이전은 김태주(1999-10-05), 김성옥(2002-11-13), 유성훈(2009-11-05, 매매) 순으로 이루어졌습니다. 이후 대구은행의 근저당권들이 여러 차례 설정되었고, 대구신용보증재단, 신용보증기금, 서울보증보험주식회사 명의의 가압류가 등기되었습니다. 또한, 중소기업은행 및 에프디제이비2512유동화전문 명의의 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부상 기재된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)가 '말소'로 표기되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면 등기부상 모든 부담은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금 인수분도 0원이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본 물건이 속한 삼익뉴타운 단지 및 인근 지역에는 아파트 단지에 통상적으로 갖추어진 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있으며, 주변 상업 지역에 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 교육시설

경운초등학교가 인접해 있으며, 경덕여자고등학교, 중리중학교, 대구과학기술고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

4.3. 주변 공공시설

주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 삼익뉴타운

주소: 대구광역시 서구 내당동 308-11

사용승인일: 1983년 12월 29일

동수: 16개동 (총괄표제부 기준 17개동)

세대수: 1776세대 (총괄표제부 기준 1872세대)

본건 면적: 148.19㎡ (약 45평, 분양면적 기준)

주차대수: 총 1500대 (지상 5대, 지하 45대 표기 오류 가능성 있으나 총 1500대로 통일)

최고층: 12층 (본건 11층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 17대)

5.2. 건물 구조 및 설비

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 지상 12층 중 11층

사용승인일: 1983년 12월 29일

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감

바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 마감

창호: 새시 창호

설비: 통상적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

중복사건으로 인해 경매 절차가 지연될 가능성이 있으며, 유동화 물건으로 행정 절차상 특이사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1983년에 준공된 건물로, 40년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.4. 임대차 정보 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 대구광역시 서구 내당동에 위치한 삼익뉴타운 아파트 301동 11층 1107호로, 148.19㎡(약 45평) 면적의 중대형 평형입니다. 1983년 준공된 아파트로, 주변에 학교 및 공원이 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

7.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 유사 면적(46㎡~65㎡)의 실거래가는 1억 원 초반에서 1억 4천만 원대이며, 평당 약 217만원 ~ 227만원 수준입니다. 본건의 감정가는 4억 5백만원으로, 이를 148.19㎡로 환산 시 평당 약 273만원 수준입니다. 최근 실거래가 기반으로 환산한 본건의 추정 시세는 약 3억 3천만원(148.19㎡ * 222.6만원/㎡)으로, 감정가와 약 7천 5백만원 가량의 격차가 발생합니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 괴리 또는 감정 산정 기준의 차이로 보입니다.

7.3. 권리 분석 종합

등기부상 모든 권리가 '말소'로 표기되어 있어, 낙찰 시 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수분도 0원이므로 권리 관계는 매우 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 대비 최근 실거래가 수준에서 상당한 가격 메리트가 발생할 가능성이 있습니다. 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 입지 장점

경운초등학교 인근에 위치하며, 주변에 학교, 공원, 도로망이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높은 입지입니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 요인

준공된 지 40년 이상 경과한 노후 아파트 단지로, 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 405,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 분석 결과, 148.19㎡(약 45평) 기준의 적정 시세는 약 330,000,000원 수준으로 추정됩니다. 경쟁 입찰 상황, 물건의 실제 상태, 명도 용이성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

330,000,000원 ~ 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.