나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31590 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1191 성서보성,화성타운 103동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 ""와룡초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""성서보성
, 화성타운 제103동 8층 801호"" 단위세대로서 주변은 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근
린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등
을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 제103동 15층건 중 8층 801호 단위세대로서,
- 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되
어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대에 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로 건(아파트 및 부
속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 왕복 4차선 도로 및 동측으로 노폭 약
6M의 보행자전용 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30M~35M)(접합), 대로
3류(폭 25M~30M)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
절대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31590 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1191 성서보성,화성타운 103동 8층801호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.75㎡ (약 9.61평)

토지지분: 31.752999999999997㎡ (약 9.61평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.13평)

전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 146,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 와룡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

본 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

단지 남측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 왕복 4차선 도로 및 동측으로 노폭 약 6M의 보행자전용 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트조 스라브지붕의 15층 건물 중 8층 801호 단위세대로서, 외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

본 건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 남측 하향 완경사지대에 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 건(아파트 및 부속건물) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30M~35M), 대로3류(폭 25M~30M), 소로3류(폭 8M 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료) 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 분석

임차인: 장

보증금: 154,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-24

확정일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2024-04-24

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 7,000,000원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

집합건물 등기부 요약 상 을구 11번 권리인 장우선 임차권(주택임차권, 154,000,000원, 2020-04-24 전입, 2022-03-17 확정)이 '인수'로 표기되어 있으며, 말소기준 권리는 대구지방법원 서부지원의 강제경매개시결정(2025타경31590) 등기부(주택도시보증공사, 160,008,381원)입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 147,000,000원 (채권자 주택도시보증공사 약 160,008,381원)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근 매매 사례:

* 2026년 6월 13일, 9층, 170,000,000원

* 2026년 6월 10일, 3층, 132,000,000원

* 2026년 6월 2일, 7층, 128,000,000원

4.2. 최근 전월세 동향

최근 전월세 사례:

* 2026년 6월 25일, 14층, 보증금 1,000,000원, 월세 500,000원

* 2026년 5월 23일, 6층, 보증금 700,000원 (선순위 보증금 1,000,000원), 월세 500,000원

* 2026년 5월 27일, 2층, 보증금 1,000,000원, 월세 550,000원

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 성서보성화성타운

관리사무소 연락처: 053-581-8454

주소: 대구광역시 달서구 이곡동 1191

사용승인일: 1994-10-28

총 동수: 9개동

세대수: 1240세대

총 주차대수: 1215대 (세대당 약 0.97대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 편의시설 및 교육기관

본 건은 와룡초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본 물건은 대항력있는 임차인이 존재하며, 선순위임차권이 있어 인수될 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재합니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

대구 성서소각장이 달서구 장기동에 위치하고 있으며, 인근 주민들의 환경 및 건강 문제에 대한 우려가 제기되고 있습니다. (뉴스 검색 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 성서보성화성타운 내 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며 와룡초등학교 등 교육시설과 근린생활시설 이용이 편리합니다.

다만, 등기부상 대항력 있는 임차인(장 )이 존재하며, 보증금이 154,000,000원으로 감정가(146,000,000원)보다 높아 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다. 이는 투자의 주요 위험 요소로 작용할 것입니다. 또한, 주변에 성서소각장이 위치하여 환경적인 민감성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 와룡초등학교 인근, 아파트 단지 밀집 지역, 편리한 교통망.

* 안정적인 생활 인프라: 다양한 편의시설 및 주거 편의 시설 완비.

* 대단지 아파트: 성서보성화성타운은 1240세대의 대단지로 관리 및 유지보수가 비교적 안정적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 146,000,000원이며, 최근 실거래가는 128,000,000원부터 170,000,000원까지 분포합니다. 해당 호수는 8층으로 중간층에 해당하여 시세는 대략 160,000,000원에서 165,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장 씨의 보증금 154,000,000원 인수 가능성입니다. 물건 명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외하여 산정합니다.

추정 시장 가치: 160,000,000원

인수 보증금: 154,000,000원

예상 입찰가 = 추정 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 160,000,000원 - 154,000,000원 = 6,000,000원

상기 산정된 예상 입찰가는 임차인의 보증금 전액 인수 시, 투자자가 부담해야 할 총액이 시장 가치를 초과하지 않도록 고려한 결과입니다. 이는 임차인과의 협상 또는 해당 보증금 관련 법적 검토가 필수적임을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.