나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8701 [1] 경상북도 경산시 진량읍 선화리 720-2 진량영호맨션 101동 20층2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 소재 와촌면 동자지 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트
단지, 단독 및 다가구 주택 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 내 20층 2006호 1개 호수로서,
사용승인일 : 1993.2.26
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향의 완경사지에 자체 지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(진7)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축
사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

건물명: 진량영호맨션

사건번호: 대구지방법원 2025타경8701 (1)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 선화리 720-2, 101동 20층 2006호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원

토지면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

토지 지분: 36.99㎡ (약 11.19평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 유동화 물건

아파트 단지 정보:

- 단지명: 진량영호맨션

- 사용승인일: 1993년 2월 26일

- 총 동수: 2동

- 총 세대수: 186세대

- 최고층: 21층

- 총 주차대수: 88대 (건축물대장 기준, 지하 기계식 34대, 지상 자동식 52대)

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위 환경 및 교통

본건은 경상북도 경산시 진량읍 소재, 와촌면 동자지 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택 등이 소재하는 전형적인 주거 지역입니다. 본건 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 토지 이용 계획 및 도로

토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 북서측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다. 또한, 공동주택 800M 이내 및 주거밀집 800M 이내 지역에 해당하여 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을16, 77,000,000원)입니다. 이 외 다수의 소유권 이전, 가처분, 근저당권이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑17-갑21 등은 소멸 예정, 갑22는 본건 임의경매 개시결정으로 소멸 예정)

1.2. 2. 임차인 현황

임차인으로 황 이 존재하며, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자는 2024년 12월 3일입니다. 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

임차인 황 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본건이 소재한 진량읍 선화리 일대는 아파트 단지와 주택이 밀집된 주거 지역입니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 경산시 진량읍은 산업단지 배후 주거 기능을 하는 지역 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 주변 편의시설, 의료시설, 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 노후도

본건 아파트는 1993년에 사용승인되어 약 30년 이상 경과된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 2. 기타 제한 사항

토지가 가축사육제한구역(공동주택 800M, 주거밀집 800M)으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 개발 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경산시 진량읍에 위치한 진량영호맨션 101동 20층 2006호 아파트입니다. 1993년에 건축되어 연식이 있으나, 20층 중 20층이라는 고층으로 채광과 조망이 양호할 것으로 기대됩니다. 채권자는 농협은행이며, 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인 황 은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다. 주변 시세와의 비교 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요하며, 건물의 노후화에 따른 관리비 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 고층 물건: 20층 중 20층으로 탁 트인 개방감과 일조량 확보가 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

* 합리적 감정가: 감정가가 1억 1,300만원으로, 지역 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 경매가 진행될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일 면적(84.98㎡)의 아파트가 2025년 6월 30일 5층에서 105,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 20층으로 5층 거래가보다 층수 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 동일 단지 및 인근 지역의 유사 면적 아파트 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가 113,000,000원과 최근 거래가 105,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 20층의 가치를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.8. 2. 입찰가 제안

현재 파악된 시세 및 감정가를 바탕으로, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

- 감정가: 113,000,000원

- 유사 면적 5층 실거래가: 105,000,000원

- 20층 프리미엄 및 시장 상황 고려 시, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

주의: 상기 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.