나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8744 [1] 대구광역시 동구 신천동 556-1 신천엘에이치 101동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""신천교"" 북동측 인근에 위치하는 ""신천엘에이치
제101동 제9층 제903호"" 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 재래시장 및 각종 근린
생활시설로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 남측 인근 간선도로변에 버스승강장 및 도시철도1호선
""신천역""이 소재하여 제반교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제9층 제903호 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
바닥 : 장판 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샤시2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남측의 완경사지대에 조성된 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약30미터, 동측으로 폭 약12미터, 서측 및 북측으로 폭 약6미터의
포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구
(일반),시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉), 소로3류(폭
8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로
인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하였으니 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8744 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 556-1 신천엘에이치 101동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 119,000,000원

토지면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

토지지분: 24.27㎡ (약 7.34평)

건물면적: 45.68㎡ (약 13.82평)

건물지분: 45.68㎡ (약 13.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 신천LH

사용승인일: 1989년 7월 19일

건물 규모: 9개동, 총 917세대

해당 동 규모: 101동, 지상 15층 / 지하 1층

해당 호수: 9층 (전유면적 45.68㎡)

총 주차 대수: 386대 (세대당 약 0.42대)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치하며, 신천교 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트 단지, 재래시장, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 통행이 용이하며, 남측 인근 간선도로변에 버스 승강장이 있습니다.

또한, 도시철도 1호선 신천역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.도로상태

단지 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 12미터, 서측 및 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 근린상업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(중심) 등 복합적인 용도지역에 속해 있습니다.

또한, 대로2류, 소로3류, 중로3류 도로에 접하며, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

* 2002-02-04: 최세운 소유권 이전 (갑3)

* 2008-01-15: 양정수 소유권 이전 (갑4)

* 2019-06-11: 한국주택금융공사 근저당권 설정 (채권액 178,000,000원) (을7)

* 2025-06-11: 정경표외 3명 소유권 이전 (상속) (갑11)

* 2025-07-25: 한국주택금융공사 임의경매 개시 결정 (채권액 68,516,252원) (갑12)

등기부채권 총액은 178,000,000원입니다.

1.2. 2.말소기준권리

말소기준권리는 2019년 6월 11일자 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

본 건 매각으로 인해 을구의 근저당권은 소멸하며, 갑구의 권리 중 경매개시결정보다 선순위인 권리도 소멸합니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다.

1.2. 4.임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금은 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

본 물건이 위치한 신천동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 속하며, 재래시장과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

상업시설 접근성이 양호하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.3. 2.잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 신속한 검색 결과, 특별한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 환경

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 신천역(1호선) 및 다수 노선 버스 이용 가능.

* 편의시설: 재래시장, 마트, 병원, 식당 등 각종 생활 편의시설 근접.

* 교육시설: 상대보호구역 지정으로 보아 인근에 학교가 있을 것으로 예상됩니다.

* 커뮤니티: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 복리시설 구비.

1.4. 2.건축물 상태

건물은 1989년 사용승인되어 약 37년 경과한 노후 건물입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일 마감으로 통상적인 수준입니다.

설비로는 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 개별 난방(도시가스) 시설이 갖추어져 있습니다.

다만, 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 정확한 마감 상태는 확인되지 않아, 동류형 물건의 통상적인 이용 상황을 기준으로 판단했습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건물 노후도

1989년 준공된 건물로, 향후 리모델링이나 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용계획상의 제약

본 물건이 속한 토지는 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3.내부 상태 미확인

경매 진행 시 폐문으로 인해 정확한 내부 상태(하자, 수리 필요 여부 등)를 파악하기 어려운 점은 주의해야 합니다.

1.5. 4.임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동에 위치한 신천LH 아파트 101동 903호입니다.

역세권(신천역)에 위치하고 주변 생활 편의시설(재래시장, 근린생활시설)이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1989년 준공으로 건물 노후도는 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있으며, 토지 이용 계획상 비행안전구역 지정 등 일부 제약이 존재합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 고려해야 합니다.

전체적으로 입지 조건이 우수하며, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 본 물건과 유사한 면적(45.68㎡)의 11층 물건이 2026년 6월 2일 11,400만원에 거래되었습니다.

* 같은 9층에 위치한 더 넓은 면적(53.46㎡)의 물건은 2026년 6월 13일 15,500만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가 119,000,000원은 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 높은 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 119,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

이에 따른 예상 입찰가로 120,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.