나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8740 [1] 경상북도 영천시 북안면 내포리 189-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.09.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 영천시 북안면 내포리 소재 "상주영천고속국도 북안 TG" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 중소규모 공장, 농경지등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 기호(1)(2)(3)(4)는 북측하향 경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 유사토지로서 현황 대부분 "공업용건부지등"으로 이용중 임. 2) 인접도로상태 본건 북동측 폭 약 6~7미터내외 진입로를 통해 북측으로 폭 약 4미터내외 포장도로와 접함. 3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한400m(한육 우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한400m(한육 우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한400m(한육 우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>임. 기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한400m(한육 우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한 300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>임. 4) 공부와의 차이 없 음.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조 (가) 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서 ·벽체: 판넬등 마감 ·바닥: 칼라하드너등 마감 ·천정: 철골트러스노출등 마감 ·창호: 샷시창호임. (나) 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서 ·외벽: 판넬등 마감 ·내벽: 벽지 및 타일등 마감 ·바닥: 데코타일, 바닥재 및 타일등 마감 ·창호: 샷시창호임. 2)이용상황 (가) 1,2층 공장등 (나) 1층: 사무실등, 2층: 기숙사등 3)설비내역 기호(가): 위생·급배수설비등 되어있음. 기호(나): 위생·급배수설비, 전기판넬 및 난방설비(2층 기숙사)등 되어있음 4)부합물 및 종물관계 후첨 "지적 및 개황도" 참조 5)공부와의 차이 없 음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Twin Extruder Line 및 관련 부대설비등으로서 현장방문 조사시점 당시 가동중지된 상태임. 본건 기계기구 기호(1) "70mm Twin Extruder Line" 설비중 기호(1)-5,기호(1)-6은 현황 별도 분리 및 외부 야적장에 적재된 상태이며, 기호(1)-7, 기호(1)-8, 기호(1)-9 설비는 소재불명 임. 본건 기계기구 기호(3) "환경&Utility Part" 설비중 기호(3)-1, 기호(3)-3, 기호(3)-5 설비 는 현황 소재불명임. 본건 기계기구 기호(8) "수전설비"는 귀제시목록상 변압기 (700kva, 500kva, 400kva) 저압 큐비클 6면으로 기재되어 있으나, 본건 방문 조사시점 당시 변압기는"290kva 1ea"로 수량 및 규격이 상이하고 저압큐비클은 현황 2면인 바, 귀제시목록과의 동일성 여부를 재확인 하시기 바랍니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

1)임대관계: 미상임. 2)기 타 : 현장방문 조사시점 당시 본건 기계기구외 분리적재상태의 기계기구 및 이동이 용이한 설비등이 소재하는 것으로 조사되는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 기계기구 기호5,6,9,11~14,16,18는 감정평가 현장방문 조사시점(25.09.08~25.09.09) 소재불명, 본건 기계기구 기호(1) “70㎜Twin Extruder Line” 설비중 기호(1)-5, 기호(1)-6은 현황 별도 분리 및 외부 야적장에 적재된 상태이며, 기호(1)-7, 기호(1)-8, 기호(1)-9 설비 및 부대설비는 소재불명인바, 분리보관상태 및 소재불명등의 정도를 감안하여 평가, 본건 기계기구 기호(3) “환경&Utility Part 설비 중 기호(3)-1, 기호(3)-3, 기호(3)-5 설비는 현황 소재불명, 본건 기계기구 기호(8) 수전설비는 공장 및 광업재단 제2022-99호 기계기구목록상 변압기(700kva, 500kva, 400kva) 저압큐비클 6면으로 기재되어 있으나, 본건 감정평가 현장방문 조사시점(25.09.08~25.09.09) 당시 변압기는 ”290kva 1ea“, 저압큐비클은 2면으로 수량 규격 등이 상이한 바, 현황기준으로 평가(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상북도 영천시 북안면 내포리 189-1에 소재하며, 공장 용도로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조의 판넬지붕을 갖춘 2층 건물입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7,925.00㎡ (약 2,397.5 평)

건물 면적: 1,831.08㎡ (약 554.0 평)

건물 제시외 면적: 46.70㎡ (약 14.1 평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,276,061,840원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사건번호: 대구지방법원 2025타경8740 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 "상주영천고속국도 북안 TG" 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 중소규모 공장과 농경지로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건 북동측으로 폭 약 6~7미터 내외의 진입로를 통해 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다. 상주영천고속국도 진출입이 편리하여 물류 이동에 유리한 입지입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

토지는 북측 하향 경사지대에 위치하며, 자체 지반은 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 유사 토지입니다. 현황은 대부분 "공업용 건부지 등"으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당하며, 일부 토지(기호3, 4)는 준보전산지이며, 가축사육제한구역(일부 제한 400m, 전부 제한 300m)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을8)입니다. 상기 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부등본상 확인되는 권리사항은 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 정태욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-13

대항력: 없음

비고: 임차인에게 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,948,500,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 현황

본건이 위치한 영천시 북안면은 중소규모의 공장들이 입지해 있는 지역입니다. 고속도로 접근성이 우수하여 물류 및 생산 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

상주영천고속국도 TG 인근이라는 지리적 이점은 물류 허브로서의 잠재력을 높이며, 향후 산업 단지 활성화 등 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 구체적인 지역 개발 계획에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영천시 북안면은 주로 농경지와 공장 지대로 이루어져 있어, 대규모 상업 및 편의시설은 영천시내로 접근해야 이용 가능합니다. 지역 내에는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설

본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 영천시 관할 하에 폐기물 처리 및 재활용을 위한 그린환경센터(종합 시설)가 운영되고 있습니다. 해당 시설의 위치는 본건과의 정확한 거리를 파악하고 추가적인 영향 분석이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계/기구 관련 불확실성

감정평가 시점, 본건에 포함된 기계기구 중 일부(기호 5,6,9,11~14,16,18)는 소재 불명 상태였으며, 일부 설비(기호 1)는 분리되어 외부 야적장에 적재되어 있었습니다. 또한, 기계기구 기호(3)의 일부 설비 및 기호(8) 수전설비(변압기, 저압큐비클)는 목록과 상이한 현황으로 평가되었습니다. 이는 낙찰 후 해당 기계기구의 확보, 활용 또는 처분에 있어 추가적인 조사, 시간 및 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 법규상 제한

일부 토지는 계획관리지역이면서도 준보전산지로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 매각 불포함 또는 별도 확인 필요 사항

제시외 건물은 일괄 매각에 포함되나, 기계기구는 앞서 언급된 바와 같이 상태가 불확실하므로, 낙찰자는 매각 포함 여부 및 별도 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 북안면 소재의 공장용 부동산으로, 고속도로 접근성이 뛰어나 물류 및 산업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 넓어 충분한 활용 가치를 지니고 있습니다. 그러나 감정가 산정 과정에서 일부 기계기구의 소재 불명, 분리 보관, 규격 상이 등의 문제가 발견되었으며, 이는 낙찰 후 명도 및 자산 활용에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 일부 토지에 대한 법규상 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요충지에 위치하여 물류비 절감 및 생산 효율성 증대 기대.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 일괄 취득 가능하여 절차 간소화.

* 인근 공장 지역의 산업 기반을 활용한 사업 재개 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이나 차임이 없어 권리상 부담은 없습니다. 그러나 기계기구 관련 리스크, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세, 동종 물건의 낙찰가율, 잠재적 활용 가치 등을 면밀히 분석하고, 기계기구 처리에 필요한 비용까지 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 재조사 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.