나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51574 [1] 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 104동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 '기지초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 생활편익시설 등이 소재하는 등 주위 제반환경 및 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제14층 제1403호로서,

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15M 내외의 아스콘 포장도로, 동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스콘 포장도로, 북측 및 남측으로 노폭 약 20M 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-03-29)(중로1-602호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-03-29)(중로2-601호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.04.28. 확정일자 2022.04.28.)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51574 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 복

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690, 송악 이-편한세상 104동 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 212,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.39㎡ (약 14.03평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

추정 분양면적: 약 114.7㎡ (약 34.7평) (전용면적 대비 일반적인 비율 적용)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건축물 정보

아파트명: 송악 이-편한세상

준공년도: 2010년

해당동: 104동

해당층: 14층 (총 23층)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화설비 등 구비

1.4. 주변 환경

위치: 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690번지, '송악 이-편한세상' 단지 내 104동 1403호

주위환경: 대상 물건은 '기지초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 생활편익시설 등이 소재하여 주거 환경 및 입지 조건은 보통임.

토지형상: 대체로 사다리형의 평지로서 건부지(아파트)로 이용 중임.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 15M, 동측으로 약 5M, 북측 및 남측으로 약 20M의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 교통상황

단지 내 도로를 통해 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

2.2. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

2.3. 교육시설

기지초등학교가 북측 인근에 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호함.

2.4. 혐오시설 유무

본건 주변을 포함한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 갑9, 압류 (아산세무서장, 2025.02.07.)

3.2. 주요 권리 분석

본 물건의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 파악된 정보 상 없음.

말소기준권리(갑9, 압류)보다 후순위인 갑10(강제경매), 갑11(압류), 갑12(압류)은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.3. 핵심 권리: 임차인 분석

권리구분: 을9, 주택임차권

권리자: 복진필

권리금액: 200,000,000원

접수일자: 2025.04.24.

주요 내용:

* 임차인: 복진필

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.28.

* 확정일자: 2022.04.28.

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025.04.24.

* 등기사항: 말소: 인수

3.4. 인수되는 권리

을구 9번 순위의 복진필 임차인의 주택임차권은 보증금 200,000,000원에 대하여 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 소재한 당진시 송악읍은 신규 산업단지 조성 및 인구 유입으로 지속적인 발전 가능성을 가진 지역임.

송악 이-편한세상 아파트 단지는 지역 내에서 인지도가 높고 선호도가 있는 단지 중 하나로 파악됨.

4.2. 부동산 시장 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(84.97㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 173,000,000원에서 196,000,000원 수준에서 거래가 이루어졌음. 이는 현 시세 반영 시 본 물건의 감정가(212,000,000원)보다 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지로 구성되어 있어 정숙하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있음.

5.2. 생활 편의 시설

단지 인근에 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하여 일상생활이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 을구 9번 순위의 복진필 임차인의 주택임차권이 매수인에게 인수된다는 점임.

임차인의 보증금 총액은 200,000,000원이며, 만약 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 함.

최근 거래된 유사 면적의 매매가가 173,000,000원 ~ 196,000,000원임을 감안할 때, 인수되는 보증금(최대 200,000,000원)이 부동산 자체의 시장 가치보다 높거나 유사한 수준이므로, 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

6.2. 배당 금액의 불확실성

경매 진행 시 배당받는 금액은 해당 물건의 총 매각 대금과 채권자들의 채권액, 우선순위 등에 따라 결정됨. 임차인이 보증금 중 얼마를 배당받을지는 예측하기 어려우며, 최악의 경우 인수 금액이 커질 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍의 안정적인 아파트 단지 내 위치하고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 편임. 하지만, 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있음. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 임차인 인수 보증금 금액이 상당한 부담이 될 수 있으므로, 투자 결정 시 인수될 금액을 명확히 산정하고 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

당진시 송악읍의 주거 선호 지역에 위치한 신축급 아파트 단지로, 실수요자에게는 안정적인 주거 환경 제공.

8.2. 단지 내 편의시설

아파트 단지 내에 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 입주민의 생활 만족도가 높을 것으로 예상됨.

8.3. 입지적 잠재력

당진시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(84.97㎡)의 최근 매매가는 173,000,000원에서 196,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 212,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 200,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 인수 조건으로 존재하므로, 실제 매수인의 총 투자 비용은 입찰가에 인수되는 보증금(배당받지 못한 금액)이 추가된다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

본 물건의 순수 가치와 시세를 고려하여, 만약 임차인의 보증금 중 상당 부분이 배당되어 인수 부담이 줄어드는 경우를 가정한다면, 보수적으로 170,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 최근 거래가 수준을 하회하는 금액으로, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따라 최종적인 투자 수익성이 결정될 것입니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 가치와 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 제안이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 유사 물건 낙찰가 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 금액이 예상보다 클 경우, 투자 손실로 이어질 수 있으므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.