나이스옥션 법원경매 서산 2025타경751 [1] 충청남도 당진시 송악읍 가학리 567 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 송악문화스포츠센터’북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통수준임. 기호 2, 3: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 한진리 소재 한진2리마을회관’서측 인근에 위 치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 북측 또는 남측 인근에 간선도로가 통과하고 있 어 제반 교통사정은 보퉁수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 부정형의 완경사지로서 답 및 전, 구거 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 2: 대체로 삼각형의 평지로서 농경지 등으로 이용중임. 기호 3: 대체로 부정형의 완경사지로서 자연림 및 일부 주거용건물의 부지, 도로 등으로 이 용중인 것으로 목측됨.

인접 도로상태

기호 1: 북측으로 지적상 도로에 접하나, 인접필지를 통하여 본건 인근까지 출입하고 있음. 기호 2: 본건 북측 및 남동측으로 한진리 289-33번지(소유자: 최**외)외 지상에 개설된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음. 기호 3: 본건 남측으로 본건 일부를 포함하여 한진리 300번지(소유자: 이**)외 지상에 개설 된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있으며, 동측으로 한진리 300번지외 지 상에 개설된 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2:계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-06-20)(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부 제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악01 산업형), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호 1: 제시목록 및 토지대장상 지목이 답이나, 일부를 전, 구거 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 3: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 주거용건물의 부지 및 도로 등으 로 이용중인 것으로 목측되며, 지상 일부에 흙무더기 수개가 소재하나 잡목 및 잡 풀이 우거지고 관리상태가 불량하여 분묘인지 여부의 확인이 곤란한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)
- 공부상 답이나 현황 일부 전, 구거 등

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경751 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가학리 567

* 용도: 답

* 감정가: 53,376,000원

* 토지면적: 278.00㎡ (약 84.09평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 규암농업협동조합

1.1. 입지조건

* 주위환경:

* 본건 기호 1은 송악문화스포츠센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준입니다.

* 본건 기호 2, 3은 한진2리마을회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준입니다.

* 교통상황:

* 본건 및 인근까지 차량 출입 가능하며, 북측 또는 남측 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통사정은 보통수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1: 대체로 부정형의 완경사지로, 답 및 전, 구거 등으로 이용 중입니다.

* 기호 2: 대체로 삼각형의 평지로, 농경지 등으로 이용 중입니다.

* 기호 3: 대체로 부정형의 완경사지로, 자연림 및 일부 주거용건물의 부지, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 1: 북측으로 지적상 도로에 접하나, 인접 필지를 통하여 본건 인근까지 출입하고 있습니다.

* 기호 2: 본건 북측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있습니다.

* 기호 3: 본건 남측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있으며, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을14 근저당 (2024-08-14)

* 등기사항 요약:

* 갑2: 2004-06-29, 공유자전원지분전부이전 (이순화)

* 갑4: 2007-03-05, 소유권이전 (김영주)

* 갑7: 2009-10-20, 소유권이전 (이하나)

* 갑13: 2018-01-03, 소유권이전 (이미화)

* 을14: 2024-08-14, 근저당 (규암농업협동조합, 960,000,000원) - 말소기준권리

* 갑15: 2024-09-24, 소유권이전 (김점동, 대물변제)

* 갑16: 2025-07-30, 임의경매 (규암농업협동조합, 818,045,413원) - 본건

* 등기부채권 총액: 960,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 상업적인 상권보다는 농업 활동이나 전원생활에 적합한 입지로 판단됩니다. 주변에 송악문화스포츠센터, 마을회관 등이 근접해 있으나, 본격적인 상권 형성은 미미합니다.

1.4. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의 시설에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다. 주거지로서의 접근성 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 별도 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 미제출 시 매수보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 답이나, 현황 일부 전, 구거 등으로 이용 중입니다.

* 분묘기지권 가능성: 기호 3 토지 일부에 흙무더기가 소재하나 분묘 여부 확인이 곤란한 상태로, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 기호 1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역

* 기호 2, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로2류/3류 저촉, 가축사육제한구역, (기호 3) 준보전산지

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 농업용 또는 전원생활 목적의 토지로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이, 분묘기지권의 잠재적 존재 가능성, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한사항을 종합적으로 고려해야 합니다. 입지적으로는 농경지 및 자연림과 단독주택이 혼재하는 지역으로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력은 있으나 현재로서는 투자보다는 실이용 목적에 더 부합합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 생산 활동을 위한 토지 매입

* 전원생활을 위한 토지 매입

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 분묘기지권 가능성, 공부상 지목과 현황의 차이, 토지이용계획상의 다양한 제한사항 등 복합적인 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 감안하여 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.