나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51558 [1] 충청남도 당진시 채운동 1152 당진채운동양우내안애아파트 106동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2025.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 채운동 소재 ""당진고등학교"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설,

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 지하1층, 지상25층 아파트 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2018.04.30)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호마감 등임.

이용상태

현황 주거용(방3, 욕실2, 현관, 거실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측, 서측 및 동측으로 포장도로가 접하며, 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 서산지원 2025타경51558 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 용도

* 소재지: 충청남도 당진시 채운동 1152 당진채운동양우내안애아파트 106동 3층 304호

* 용도: 아파트

1.2. 2. 면적 (토지/건물)

* 토지면적: 37.11㎡ (약 11.22평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

1.2. 3. 건물 정보

* 아파트명: 당진채운동양우내안애아파트

* 사용승인일자: 2018년 04월 30일

* 총 층수: 25층 중 3층

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트 평지붕 지하 1층, 지상 25층 아파트

1.3. 감정 및 경매 정보

1.3. 1. 감정가

* 감정가: 158,000,000원

1.3. 2. 경매 구분 및 채권자

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 충청남도 당진시 채운동 소재 당진고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 이용 상황은 무난함.

2.3. 도로 상태

* 단지 남동측, 서측 및 동측으로 포장도로가 접해 있으며, 도로 상태는 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 갑3: 삼영개발주식회사 소유권이전2번신탁등기말소 (2019.07.11)

* 갑4: 이양휘 소유권이전 (매매) (2019.07.30)

* 을1: 국민은행 근저당권 (말소기준권리) (2019.07.30, 161,700,000원)

* 을2: 삼영개발주식회사 근저당권 (2019.07.30, 68,400,000원)

* 갑5: 충남신용보증재단 가압류 (2024.10.04, 32,595,165원)

* 갑6: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (2025.07.21, 139,641,758원)

* 등기부채권 총액: 262,695,165원

3.2. 말소기준권리

* 을1 국민은행 근저당권 (2019.07.30 접수)

3.3. 인수 권리 여부

* 말소기준권리보다 후순위인 권리(을2, 갑5, 갑6)는 모두 말소될 예정임.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있음.

* 총 주차대수는 25대(지상 4대, 지하 11대)이며, 전기차 충전기(지상 3대, 지하 8대)도 설치되어 있음.

4.2. 주변 상업시설

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 인근에 당진고등학교가 소재함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내부: 인테리어 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

5.2. 내부 이용 상태

* 현황 주거용으로 이용 중이며, 내부 구성은 방 3개, 욕실 2개, 현관, 거실, 주방 등으로 되어 있음.

5.3. 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

5.4. 주변 시설

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 교육시설(당진고등학교) 등이 혼재되어 있음.

* 외부 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에서 특이한 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

* 본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있으므로 관련 내용을 사전에 충분히 숙지해야 함.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있음.

* 가축사육제한구역(2024-12-12 전부 제한) 및 하수처리구역에 해당함.

6.3. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인 시 명확히 파악해야 할 사항임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 비교적 신축(2018년 사용승인) 아파트이며, 적절한 면적(전용 59.94㎡)을 갖추고 있음.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편임.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 비교적 명확함.

7.2. 물건 약점

* 유동화 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 명도 등에서 일반 물건과 다른 상황이 발생할 수 있음.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 파악 및 명도 시 참고해야 할 변수가 존재할 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 명확한 정보 부재로 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 상승 가능성

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 보이고 있어, 현재 시세를 기준으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됨.

* 당진 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 여력도 기대할 수 있음.

8.2. 실거주 가치

* 깔끔한 내부 상태와 3룸 구조는 실수요자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있음.

* 단지 내 및 주변의 편의시설, 교육시설 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 거래 사례 (2026년 6월):

* 59.938㎡, 4층: 145,000,000원

* 59.9726㎡, 18층: 158,000,000원

* 59.9726㎡, 19층: 156,000,000원

* 본 건의 감정가는 158,000,000원으로, 최근 고층 거래 사례와 동일한 수준임.

* 건물 면적 59.94㎡ (약 18.13평) 기준, 최근 시세는 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 8백만원 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가(158,000,000원)는 시장 시세와 부합하는 수준임.

* 본 건은 3층으로, 최근 거래된 고층(18~19층)보다는 다소 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

* 다만, 유동화 물건 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적임.

* 종합적인 시장 상황, 본 건의 층수, 권리관계 명확성 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 약간의 가감으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 권장 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 157,000,000원 (본인의 자금 계획 및 추가 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.