나이스옥션 법원경매 서산 2025타경740 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1077 서산금호어울림에듀퍼스트 206동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 ""성연초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 서산테크노밸리, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건 내 제1층 제101호 외 1개호로서,
(사용승인일자 : 2019.07.08.)
외벽 : 외장석재 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1),(2) : 공히 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 일련번호(1),(2)는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법룰」에 의한 집합건물로서, 기준시점 현재 벽체를 제거하여 일괄로 이용중에 있는 일명 ""튼상가""로 이용중이니 경매 진행시 참고 바람.
- 임대 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2는 벽체 없이 통합하여 편의점으로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 현황

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 1077번지에 위치한 서산금호어울림에듀퍼스트 206동 1층 101호입니다. 용도는 근린상가이며, 서산테크노밸리 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역에 자리하고 있습니다.

2.2. 면적 정보

토지 면적은 34.75㎡ (약 10.51평)이며, 토지 지분 면적은 34.7474㎡ (약 10.51평)입니다. 건물 면적은 49.20㎡ (약 14.88평)이며, 건물 지분 면적은 49.2㎡ (약 14.88평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2.3. 매각 및 경매 정보

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 서산지원 2025타경740 (1)입니다. 채권자는 원OOOOOO이며, 감정평가액은 560,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 서산테크노밸리, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 남동측으로는 공도와 접하고 있어 차량 통행이 원활한 편입니다.

1.2. 권리분석

3.1. 현황 권리 분석

등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 1월 8일 접수된 원북새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (또는 인수 보증금)

등기부 채권 총액은 730,850,000원이지만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 서 씨가 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 2,800,000원으로 파악됩니다. 임차인은 2019년 8월 5일에 전입(사업자 등록)하였고, 2025년 6월 12일에 확정일자를 받았습니다. 배당 신고일자는 2025년 10월 21일입니다.

- 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

4.1. 용도 및 배후 수요

본 물건은 근린상가로 분류되어 있으며, 주거 밀집 지역(아파트 단지 내) 및 서산테크노밸리, 일반산업단지 인근에 위치하여 직장인과 지역 주민을 대상으로 하는 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 상권 특징

2019년 7월 8일에 사용 승인된 비교적 신축 건물 내 상가로, 현재 벽체를 제거하여 101호와 102호가 통합된 "튼상가" 형태로 편의점으로 이용 중입니다. 이는 유동인구 및 소비층 확보에 긍정적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본 물건 북서측 인근에 성연초등학교가 위치하고 있어, 단지 내 또는 인근 지역의 학령기 자녀를 둔 가구를 대상으로 하는 상권 형성에 유리할 수 있습니다.

5.2. 기타 편의 시설

서산테크노밸리와 각종 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 통합 이용 공간

두 개의 호실(101호, 102호)이 벽체 없이 통합된 상태로 이용 중입니다. 이는 상가 운영에는 유리할 수 있으나, 향후 구분하여 임대하거나 매각 시 별도의 구분 등기나 구조 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반산업단지 등에 속해 있습니다. 특히 일반산업단지와 인접해 있어, 지역 개발 계획이나 산업 단지의 특성에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 서산시 성연면 일람리 지역 주변을 조사한 결과, 해당 지역은 서산테크노밸리 등 산업 단지 개발이 이루어진 곳으로, 일부 공업 시설 및 그에 따른 환경적 요인(소음, 분진 등)에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 그러나 직접적으로 혐오 시설이 본 물건지에 영향을 미친다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 상가 건물 내에 위치한 근린생활시설로, 대항력 있는 임차인이 편의점으로 운영 중이라는 점에서 즉시 수익 창출이 가능할 수 있다는 장점이 있습니다. 서산테크노밸리 및 산업단지 인근이라는 입지적 이점도 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 명도 문제, 두 개 호실이 통합된 형태라는 점, 산업단지 인근의 환경적 요인 등은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)의 상가라는 점.

* 서산테크노밸리 및 산업단지 인근의 배후 수요 확보 가능성.

* 통합 상가로서 현재 운영 중인 편의점의 수익성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 효율적인 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 감정가 560,000,000원을 기준으로, 임차인 명도 비용, 추후 발생 가능한 관리비 부담, 상권 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 보수적인 접근이 필요하며, 통상 감정가의 70~90% 범위를 입찰가 범위로 고려할 수 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여 신중한 금액 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.