나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20336 [1] 충청남도 공주시 계룡면 화은리 326-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 계룡면 화은리 소재 ""화은1리마을회관"" 서측으로 위치하고 있으며, 농지를 중심으로 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며,인근에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 ""대"" 로 이용중임

인접 도로상태

서측 및 남측에 포장도로가 접해 있음

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

지상에 제시 외 건물(창고) 가 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 철근콘크리트조 단층건물로

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감등
창호 : 샷시창호

이용상태

주거용

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

종물 및 부합물로서의 외부 창고 및 태양광 설비가 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 감정서 상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 및 옥상의 태양광설비 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 공주지원 2025타경20336 (1)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 화은리 326-2

용도: 단독주택

감정가: 99,471,000원

토지면적: 343.00㎡ (약 103.7평)

건물면적: 95.40㎡ (약 28.9평)

건물 제시외면적: 105.50㎡ (약 31.9평) - 창고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

1.2. 물건 현황

본건은 충청남도 공주시 계룡면 화은리 소재 "화은1리마을회관" 서측에 위치한 단독주택입니다. 토지는 사다리형의 "대"로 이용 중이며, 서측 및 남측으로 포장도로가 접해 있습니다. 건물은 벽돌조 철근콘크리트조 단층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 샷시 창호를 사용하였습니다. 주거용으로 이용 중이며 기본적인 전기, 급수, 배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 감정평가서상 제시외 건물(창고)과 옥상의 태양광 설비가 매각에 포함됩니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역-모든축종제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 계룡면 화은리 소재 "화은1리마을회관" 서측에 위치하며, 주변은 농지를 중심으로 형성된 농촌 및 전원 주거 지역입니다. 비교적 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대중교통 노선의 빈도나 연계성은 확인할 필요가 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 농경지가 많으며, 국립공원인 계룡산 및 갑사, 신원사, 계룡저수지 등 관광 자원과 가까운 거리에 위치합니다. 임립미술관과 같은 문화 시설도 인근에 있습니다. 생활 편의 시설은 계룡면 소재지 또는 공주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)으로, 경매로 인해 해당 권리 및 그 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 133,049,968원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 구체적인 임대차 관계는 미상으로, 현장 방문 시 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 농업 및 주거 활동이 이루어지고 있으며, 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설은 공주시내로 이동해야 접근이 가능합니다. 관광객을 대상으로 하는 일부 시설이나 소규모 상점이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 농경지 및 자연 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 소음이나 편의시설 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

가장 가까운 편의 시설은 계룡면 소재지에 위치할 것으로 추정되며, 종합병원, 대형마트 등은 공주시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통은 인근 버스 승강장을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 형질 변경 등에 법적 제한이 따릅니다. 이는 향후 재산 가치 상승이나 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 농촌 지역의 한계

낮은 인구 밀도와 고령화로 인한 지역 경제 침체, 문화 및 편의시설 부족, 대중교통 이용의 불편함 등이 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 임대차 관계

임차인 현황에서 구체적인 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있으므로, 현장 조사 시 점유 관계 및 임차인의 권리 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 및 설비의 상태

매각에 포함되는 제시외 건물(창고)과 태양광 설비의 노후 정도, 유지보수 필요성, 법적 문제 유무 등을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 계룡면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 99,471,000원입니다. 주변에 관광 자원이 풍부하고 자연 환경이 우수하나, 농림지역 등 토지 이용 제한이 있어 개발 및 활용에 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 보증금도 없는 것으로 나타나 비교적 깔끔한 권리 상태를 보입니다. 다만, 제시외 건물과 태양광 설비의 포함 여부, 미확인 임대차 관계 등은 현장 조사 시 확인이 필요합니다. 전원생활을 희망하거나 농업 활동에 관심 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 환경과 계룡산 인근의 쾌적한 입지.

* 주택 외 별도 창고와 태양광 설비가 매각에 포함되어 추가 활용 가능.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 공주시 계룡면 지역의 상대적으로 낮은 부동산 가격.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,471,000원이나, 소재지가 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 개발 및 활용에 제약이 따릅니다. 유사한 조건의 주변 부동산 거래 사례를 고려할 때, 농촌 지역 단독주택의 경우 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 낙찰가는 현장 분위기, 경쟁 상황, 추가적인 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.