나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503064 [1] 대전광역시 동구 자양동 OOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 자양동 소재 '대전시립중고등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산 ‘태진빌라’ 제1층 제102호로서 주위는 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 일반 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 1991.11.01)
외 벽 : 페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
바 박 : 장판 등 마감.
창 호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

본건은 현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일동 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(자양14)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(자양19)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건은 현장실사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 유사 전례, 인근 주민 탐문조사 등을 참착하여 작성하였는 바, 경매진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503064 (1)

소재지: 대전광역시 동구 자양동 114-1 태진빌라 1층102호

용도: 다세대주택

건축물현황:

- 사용승인일: 1991.11.01

- 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제102호

- 면적: 건물 전용면적 43.95㎡ (약 13.29평)

- 토지 면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

1.2. 매각정보

감정가: 60,000,000원

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 자양동 소재 '대전시립중고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 일반 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물의 거래가는 다음과 같습니다.

- 평화빌라4동 (1991년식, 40.77㎡, 2층): 2025년 12월 9일, 4,200만원에 거래됨. (약 103만원/㎡)

- 평화빌라2동 (1991년식, 51.75㎡, 1층): 2025년 12월 6일, 7,000만원에 거래됨. (약 135만원/㎡)

- 건우빌라 (1989년식, 46.08㎡, 2층): 2025년 12월 9일, 5,000만원에 거래됨. (약 108만원/㎡)

이를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(43.95㎡)의 주택은 약 4,500만원에서 5,200만원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 분석됩니다. 이는 감정가 6,000만원과 다소 차이가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2022년 6월 28일 접수된 한성저축은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 가압류, 압류 등이 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요는 비고란에 기재되었으나, 별도의 상세 내용은 없어 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-10

대항력: 없음

비고:

금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며 대항력도 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 97,829,289원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 대전시립중고등학교 및 기타 학교, 근린생활시설, 공공시설이 소재하고 있어 주거 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주변 지역 특성상 혐오시설이나 민원 발생 소지가 있는 시설은 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

특히, '대전시립중고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거환경

주변은 다세대 및 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

현장 실사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 내부 구조, 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려운 점은 입찰 시 참고해야 합니다. (내부 구조 등은 유사 전례, 인근 주민 탐문조사 등을 참작하여 작성되었음을 유의해야 합니다.)

6.2. 감정가 대비 시세 괴리

최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(6,000만원)와 실거래가(약 4,500만원 ~ 5,200만원) 사이에 유의미한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 향후 매도 시 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, 교육환경보호구역은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 태진빌라 1층 102호는 대전 동구 자양동의 일반 주거 지역에 위치하며, 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 복잡한 권리 관계는 없으며, 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 현장 내부 확인이 불가능했던 점과 최근 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 주요 리스크 요인입니다. 특히, 1층이라는 점과 주변 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 동구 자양동 지역의 주거용 부동산

* 학교 등 교육시설 인접으로 인한 주거 선호도

* 등기부상 인수되는 부담되는 권리가 없어 명도 후 깔끔한 권리 확보 가능

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적 건물의 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 4,500만원에서 5,200만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 6,000만원과는 상당한 차이를 보이므로, 이러한 시세 및 현장 확인 불가 등의 리스크를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 50,000,000원에서 55,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 내부 상태를 최대한 파악하고, 주변 시세를 더욱 면밀히 조사한 후 최종 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.