나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503061 [1] 세종특별자치시 보람동 713 호려울마을10단지 1008동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 ""세종특별자치시청"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 수변공원 주변으로 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물중 제7층 제703호로,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽 : 벽지 및 타일, 페인팅 등.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약40미터내외 북서측 및 서측으로 약25미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503061 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유한책임회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 보람동 713 호려울마을10단지 1008동 7층 703호

아파트명: 호려울마을10단지(중흥S클래스)

건물용도: 아파트

사용승인일: 2016년 11월 30일

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 69.02㎡ (약 20.88평)

토지지분: 69.0211㎡ (약 20.88평)

건물면적: 98.06㎡ (약 29.66평)

건물지분: 98.0608㎡ (약 29.66평)

1.4. 감정가 및 경매 구분

감정가: 766,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동에 위치하며, 세종특별자치시청 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 수변공원이 조성되어 있으며, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(금강 주변) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2017년 3월 17일, 319,000,000원)보다 선순위인 권리가 없어, 경매 절차를 통해 근저당권 및 그 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건 단지 인근에 다양한 근린생활시설, 각급 학교, 공공기관 및 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 단지와 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건이 속한 호려울마을10단지는 2016년에 사용 승인된 아파트로, 총 12개 동, 656세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 및 주변에 풍부한 편의시설이 마련되어 있어 거주자들의 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 미확인 사항

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장상의 도면 및 외부 관찰을 토대로 일반적인 내부 상황을 고려하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 기타 주의사항

별도로 명시된 주의사항은 없으나, 경매 물건 특성상 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

세종특별자치시 보람동 소재 호려울마을10단지 아파트 경매 물건으로, 7층의 선호도 높은 위치에 있으며 면적은 98.06㎡(약 29.66평)입니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주변 학군 및 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

7.2. 시장 동향

본건의 감정가는 766,000,000원이나, 최근 동일 면적(98.06㎡)의 실거래가는 2025년 10월 24일 720,000,000원, 2025년 11월 16일 722,500,000원으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 대비 약 94% 수준으로, 시장 가격을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 세종시 주요 지역에 위치하여 행정, 문화, 상업시설 접근성이 우수함.

* 비교적 최근 준공된 아파트로 내부 상태 양호 예상 (현장 확인 필요).

* 단지 내 및 주변 편의시설 풍부하여 주거 만족도 높음.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 부담 없음.

8.2. 고려사항

* 현장 조사를 통해 내부 상태 및 관리 상태를 반드시 확인해야 함.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높아, 낙찰가 산정에 신중해야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 면적(98.06㎡)의 최근 실거래가는 720,000,000원에서 722,500,000원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 730만원 내외 수준입니다. 본건의 감정가는 766,000,000원으로, 최신 실거래가와는 다소 차이가 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

현재 시장 시세를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 최근 실거래가 수준인 720,000,000원에서 730,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 만약 보다 적극적인 투자를 고려한다면, 감정가와의 차이를 감안하여 740,000,000원에서 750,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.